| São Paulo,
02/09/2008 - n. 41
Entrevista
com os conferencistas das Jornadas Institucionais ANOREG/SP
A partir
desta edição, o boletim eletrônico ANOREG/SP on-line começa a divulgar as
entrevistas realizadas com os conferencistas que fazem parte do
programa.
Oficiais e tabeliães titulares de cartórios extrajudiciais, operadores do
direito notarial e registral, representantes do Judiciário e do Legislativo
participarão, nos dias 18 e 19 de setembro, das Jornadas Institucionais
ANOREG/SP. O evento discutirá os fundamentos do sistema notarial e registral
brasileiro: natureza jurídica da atividade notarial e de registro, concurso
público para outorga da delegação, carreira notarial e registral,
responsabilidade civil e independência jurídica do notário e registrador.
Nosso
primeiro entrevistado é o advogado Celso Fernandes Campilongo, mestre e doutor
pela USP, livre-docente pela PUC-SP, professor associado da USP e professor
assistente doutor da PUC-SP. Ele participará do primeiro painel – Órgãos da fé
pública: modernidade e tradição – e abordará o tema Linguagem e realidade:
implicações das atividades notariais e registrais na segurança jurídica da vida
moderna.
Introdução do regime concorrencial no Registro de Imóveis
ANOREG/SP –
Fale sobre sua área de atuação.
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| Celso
Fernandes Campilongo no Curso de Direito
Registral Imobiliário da Uniregistral (Foto:
Carlos
Petelinkar) |
Celso Fernandes Campilongo –
Cheguei ao Direito registral imobiliário por intermédio de
Sérgio Jacomino,
que foi meu aluno na graduação. Eu dava aulas
em São Bernardo
do Campo e ele trabalhava no cartório de Registro de imóveis e estudava Direito.
Ele também participou de uma pesquisa minha e vem dessa época nossa amizade. Na
verdade, minha área de atuação acadêmica está vinculada à Filosofia do Direito,
Teoria do Direito e Sociologia do Direito, áreas muito generalizantes. Na
Sociologia do Direito, por exemplo, temos discussões sobre registro de imóveis,
direito de família, direito penal, etc. Paralelamente, advogo na área do direito
da concorrência, direito antitruste, que é muito influenciado pela análise
econômica. Os cartórios têm também a preocupação de valorizar a função
socioeconômica do registro imobiliário. Há cerca de um ano, os registradores
realizaram um seminário sobre a relação entre Direito e Economia e me
convidaram, bem como o economista Armando Castelar Pinheiro, para abordar
diferentes perspectivas, uma vez que ele é economista e eu jurista. Mais
recentemente, tenho discutido
com Sérgio Jacomino se seria
conveniente ou não a introdução do regime competitivo, ou concorrencial, no
Registro de Imóveis. Há áreas para as quais a concorrência é extremamente
eficiente, conveniente, recomendável, mas em outras áreas, ao contrário, é
praticamente impossível sua aplicação. No meu modo de ver, uma dessas é
justamente o registro imobiliário. Não me parece que seja uma área propícia à
introdução do regime concorrencial e competitivo. É melhor que continue da
maneira como está, porque tende a ser mais eficiente. Não teria sentido que o
proprietário de um imóvel pudesse escolher seu registrador. Seria como o
jurisdicionado escolher o juiz que vai julgar o seu caso, por exemplo. Essa
neutralidade técnica e normativa que se apresenta na função jurisdicional também
está presente na atividade registral, que é tida quase como jurisdicional. Pelo
menos em termos de neutralidade, a atividade registral se equipara à
imparcialidade do juiz.
ANOREG/SP – O
registrador tem de julgar se o título está apto ou não a registro...
Celso Fernandes Campilongo –
Se é admissível a registro, se tem ou não alguma prioridade ou pendência que
impeça o registro etc. Se puder escolher, o proprietário preferirá um registro
menos exigente, menos formalista. Curiosamente, temos uma situação na qual o
regime de monopólio tende a ser mais eficiente do que o regime competitivo. Se o
registro imobiliário não tiver a maturidade e responsabilidade que são impostas
ao monopolista, o efeito acaba sendo indiretamente perverso para a atividade
registral e para a atividade econômica como um todo. Por exemplo, se existir
essa possibilidade de eu registrar meu imóvel no cartório do meu amigo ou
naquele que é menos exigente é possível que a própria confiabilidade do registro
se perca. Nesse caso, é preciso compensar o preço do registro com o preço de um
seguro contra problemas no registro imobiliário, por exemplo. Além de pagar o
registro imobiliário, terei de pagar também um seguro que me proteja dos riscos
decorrentes do registro imobiliário. Isso não tem sentido. Para consertar
distorções pontuais, tenho um custo que agrava a distorção.
O
Registro exerce papel de guardião da atividade econômica
ANOREG/SP –
Qual o tema da sua palestra nas Jornadas Institucionais ANOREG/SP?
Celso Fernandes Campilongo –
O tema é linguagem e realidade, vou falar sobre como a linguagem do Direito
constrói a realidade relevante. Tente imaginar um jogo de xadrez e você pensará
no tabuleiro, nas pedras, nos movimentos, nos jogadores, nas jogadas e nas
regras. Tire as regras do jogo de xadrez, o que sobra? O tabuleiro, aquelas
peças, os jogadores, nada mais faz sentido se não houver regras bem definidas.
Dessa perspectiva é possível dizer o seguinte: é a regra que cria a realidade do
jogo de xadrez, ou seja, sem a regra não há jogo. O mesmo acontece com a vida
social. O Direito separa alguns aspectos da vida social, regulamenta esses
aspectos e lhes dá uma consistência que faz com que aquelas condutas se
transformem em problemas relevantes para o Direito. É dessa perspectiva que o
Direito constrói sua própria realidade. O que o Direito diz que é mercado
horroriza o economista. Para o economista o mercado é simplesmente uma realidade
econômica, porque ele olha para o mercado dessa perspectiva. No entanto, o
jurista está olhando para a mesma coisa da perspectiva jurídica, para ele tem
sentido a leitura do mercado à luz da seleção que as regras jurídicas fazem da
realidade mercado. Para o Direito, o que é relevante no mercado? Se um
empresário teve lucro ou prejuízo? Não. O que é relevante da perspectiva
jurídica sobre o mercado é saber se um contrato é lícito ou ilícito, se uma
propriedade foi ou não registrada da maneira prevista em lei, e assim por
diante.
Nessa
construção que o Direito faz da realidade econômica, o registro imobiliário
desempenha um papel crucial. No momento em que traduz em regra o que ocorre na
sociedade como um todo – pouco importa se no âmbito político, educacional ou
econômico –, o Direito transforma o mundo em um mundo relevante juridicamente. É
isso que faz o Registro de Imóveis, que lida com contratos e com a propriedade,
as vias de comunicação para transformar a atividade econômica numa atividade
relevante para o Direito. Ora, como o Registro de Imóveis lida com as duas
coisas, acaba por ocupar o lugar de mediador entre o mundo econômico e o mundo
do direito. O Registro de Imóveis funciona como uma espécie de regra
constitutiva do jogo econômico. Se eu compro uma propriedade e não me preocupo
em registrá-la, poderei correr o risco de perdê-la. Se a propriedade não estiver
registrada, não servirá para garantir um empréstimo, ou seja, essa realidade que
se desdobra do campo econômico para o campo jurídico passa necessariamente, pela
importância do Registro de Imóveis. Isso ocorre também com o registro comercial,
que tem um papel análogo, o Registro Civil tem outro. Eles formalizam relações
sociais e econômicas importantes. Todos os cartórios desempenham esse papel.
De
outra perspectiva, poderíamos dizer o seguinte. Para essa realidade econômica
funcionar nas condições de uma moderna economia de mercado, ela pressupõe uma
instância estranha à própria atividade econômica, como se fosse uma espécie de
observador externo daquilo que ocorre na economia. É justamente esse papel, de
observador externo da economia, que o Estado, de maneira geral, e o Direito, de
maneira particular, desempenham. E é nesse papel, de guardião da atividade
econômica, que o registro imobiliário atua; trata-se de uma função essencial.
Portanto, o enfoque da minha palestra será esse de localizar e atribuir o papel
do registro imobiliário na relação entre Direito e Economia, ou seja, vou
enfatizar a relação do Direito com o mundo externo.
Importância da iniciativa da ANOREG/SP
ANOREG/SP – A
idéia da ANOREG/SP é a de reunir todas as especialidades de cartórios para
discutir temas institucionais. O senhor acha importante essa discussão?
Celso Fernandes Campilongo –
Acho importante por diversas razões. Há uma importância profissional que ninguém
melhor que os próprios registradores podem falar. Essa importância profissional
decorre do fato de se ter uma economia brasileira que aos trancos e barrancos se
modernizou. O Estado e as instituições brasileiras se modernizaram muito nos
últimos vinte anos. Depois houve uma série de transformações no mundo inteiro
que contribuíram para que categorias, nos âmbitos econômico, político, e também
jurídico, passassem por um processo de renovação. O Registro de Imóveis não pode
ficar alheio a isso. Muito provavelmente novos negócios imobiliários, novas
formas de financiamento, novos projetos de urbanização, vão exigir do registro
imobiliário uma atualização que decorra dessas inovações típicas da vida
econômica moderna de uma sociedade globalizada. Do ponto de vista da prática, do
cotidiano dos cartórios, provavelmente é isso que motiva esses profissionais a
introduzirem temas inéditos na sua pauta de discussões. Do ponto de vista
acadêmico, esse diálogo com um professor como Paulo de Barros Carvalho,
renovador das categorias analíticas do Direito tributário, e outros que são
renovadores nos seus respectivos campos, vem suprir um vício da prática que é o
de repetir o conhecimento acumulado e não procurar novidades, descobertas. Às
vezes, a academia se acomoda a isso, mas o grande desafio é tentar introduzir a
inovação, garimpar coisas novas. Esse seminário tem a preocupação de abrir
espaço para que se tente fazer ligações que normalmente a discussão teórica
acerca do registro imobiliário não faz, como por exemplo, destacar a importância
econômica do registro imobiliário; tentar associar a função social da
propriedade com a função social do registrador; trazer as contribuições que
seguramente alguns desses professores trarão, de perspectivas renovadas de
teoria jurídica, por exemplo, a filosofia analítica, a análise econômica do
direito, teoria dos sistemas. Não são fórmulas dominantes do pensamento
acadêmico, são tentativas de inovações. Trazer à discussão o enfoque nessas
tentativas mais ousadas para a leitura de problemas tradicionais do registro
imobiliário, talvez tenha a ver com o próprio título do painel – Modernidade e
tradição – na discussão a respeito das questões institucionais do registro
imobiliário.
Isso é
um tremendo avanço. Não é por acaso que o Direito registral espanhol é visto
mundialmente como de vanguarda. Eles foram mais profundos nos experimentos do
que outros lugares, por isso, sabiamente, a Anoreg/SP está trazendo professores
especialistas espanhóis para participar desse debate. O registro imobiliário
espanhol, com sua discussão teórica e prática do registro imobiliário, é visto
como um exemplo mundial. É um dos modelos mais inovadores.
Essa
iniciativa da ANOREG/SP é muito relevante. Aliás, não conheço todos os
registradores, mas tenho ótima impressão a respeito da formação, da percepção
que eles têm dos problemas do registro imobiliário. Eles são bastante criativos
e interessados em buscar essas inovações.
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