Entrevista com os conferencistas das Jornadas Institucionais ANOREG/SP

A partir desta edição, o boletim eletrônico ANOREG/SP on-line começa a divulgar as entrevistas realizadas com os conferencistas que fazem parte do programa.

Oficiais e tabeliães titulares de cartórios extrajudiciais, operadores do direito notarial e registral, representantes do Judiciário e do Legislativo participarão, nos dias 18 e 19 de setembro, das Jornadas Institucionais ANOREG/SP. O evento discutirá os fundamentos do sistema notarial e registral brasileiro: natureza jurídica da atividade notarial e de registro, concurso público para outorga da delegação, carreira notarial e registral, responsabilidade civil e independência jurídica do notário e registrador.

Nosso primeiro entrevistado é o advogado Celso Fernandes Campilongo, mestre e doutor pela USP, livre-docente pela PUC-SP, professor associado da USP e professor assistente doutor da PUC-SP. Ele participará do primeiro painel – Órgãos da fé pública: modernidade e tradição – e abordará o tema Linguagem e realidade: implicações das atividades notariais e registrais na segurança jurídica da vida moderna.

Introdução do regime concorrencial no Registro de Imóveis

ANOREG/SP – Fale sobre sua área de atuação.

Celso Fernandes Campilongo no Curso de Direito Registral Imobiliário da Uniregistral (Foto: Carlos Petelinkar)

Celso Fernandes Campilongo – Cheguei ao Direito registral imobiliário por intermédio de Sérgio Jacomino, que foi meu aluno na graduação. Eu dava aulas em São Bernardo do Campo e ele trabalhava no cartório de Registro de imóveis e estudava Direito. Ele também participou de uma pesquisa minha e vem dessa época nossa amizade. Na verdade, minha área de atuação acadêmica está vinculada à Filosofia do Direito, Teoria do Direito e Sociologia do Direito, áreas muito generalizantes. Na Sociologia do Direito, por exemplo, temos discussões sobre registro de imóveis, direito de família, direito penal, etc. Paralelamente, advogo na área do direito da concorrência, direito antitruste, que é muito influenciado pela análise econômica. Os cartórios têm também a preocupação de valorizar a função socioeconômica do registro imobiliário. Há cerca de um ano, os registradores realizaram um seminário sobre a relação entre Direito e Economia e me convidaram, bem como o economista Armando Castelar Pinheiro, para abordar diferentes perspectivas, uma vez que ele é economista e eu jurista. Mais recentemente, tenho discutido com Sérgio Jacomino se seria conveniente ou não a introdução do regime competitivo, ou concorrencial, no Registro de Imóveis. Há áreas para as quais a concorrência é extremamente eficiente, conveniente, recomendável, mas em outras áreas, ao contrário, é praticamente impossível sua aplicação. No meu modo de ver, uma dessas é justamente o registro imobiliário. Não me parece que seja uma área propícia à introdução do regime concorrencial e competitivo. É melhor que continue da maneira como está, porque tende a ser mais eficiente. Não teria sentido que o proprietário de um imóvel pudesse escolher seu registrador. Seria como o jurisdicionado escolher o juiz que vai julgar o seu caso, por exemplo. Essa neutralidade técnica e normativa que se apresenta na função jurisdicional também está presente na atividade registral, que é tida quase como jurisdicional. Pelo menos em termos de neutralidade, a atividade registral se equipara à imparcialidade do juiz.

ANOREG/SP – O registrador tem de julgar se o título está apto ou não a registro...

Celso Fernandes Campilongo – Se é admissível a registro, se tem ou não alguma prioridade ou pendência que impeça o registro etc. Se puder escolher, o proprietário preferirá um registro menos exigente, menos formalista. Curiosamente, temos uma situação na qual o regime de monopólio tende a ser mais eficiente do que o regime competitivo. Se o registro imobiliário não tiver a maturidade e responsabilidade que são impostas ao monopolista, o efeito acaba sendo indiretamente perverso para a atividade registral e para a atividade econômica como um todo. Por exemplo, se existir essa possibilidade de eu registrar meu imóvel no cartório do meu amigo ou naquele que é menos exigente é possível que a própria confiabilidade do registro se perca. Nesse caso, é preciso compensar o preço do registro com o preço de um seguro contra problemas no registro imobiliário, por exemplo. Além de pagar o registro imobiliário, terei de pagar também um seguro que me proteja dos riscos decorrentes do registro imobiliário. Isso não tem sentido. Para consertar distorções pontuais, tenho um custo que agrava a distorção.

O Registro exerce papel de guardião da atividade econômica

ANOREG/SP – Qual o tema da sua palestra nas Jornadas Institucionais ANOREG/SP?

Celso Fernandes Campilongo – O tema é linguagem e realidade, vou falar sobre como a linguagem do Direito constrói a realidade relevante. Tente imaginar um jogo de xadrez e você pensará no tabuleiro, nas pedras, nos movimentos, nos jogadores, nas jogadas e nas regras. Tire as regras do jogo de xadrez, o que sobra? O tabuleiro, aquelas peças, os jogadores, nada mais faz sentido se não houver regras bem definidas. Dessa perspectiva é possível dizer o seguinte: é a regra que cria a realidade do jogo de xadrez, ou seja, sem a regra não há jogo. O mesmo acontece com a vida social. O Direito separa alguns aspectos da vida social, regulamenta esses aspectos e lhes dá uma consistência que faz com que aquelas condutas se transformem em problemas relevantes para o Direito. É dessa perspectiva que o Direito constrói sua própria realidade. O que o Direito diz que é mercado horroriza o economista. Para o economista o mercado é simplesmente uma realidade econômica, porque ele olha para o mercado dessa perspectiva. No entanto, o jurista está olhando para a mesma coisa da perspectiva jurídica, para ele tem sentido a leitura do mercado à luz da seleção que as regras jurídicas fazem da realidade mercado. Para o Direito, o que é relevante no mercado? Se um empresário teve lucro ou prejuízo? Não. O que é relevante da perspectiva jurídica sobre o mercado é saber se um contrato é lícito ou ilícito, se uma propriedade foi ou não registrada da maneira prevista em lei, e assim por diante.

Nessa construção que o Direito faz da realidade econômica, o registro imobiliário desempenha um papel crucial. No momento em que traduz em regra o que ocorre na sociedade como um todo – pouco importa se no âmbito político, educacional ou econômico –, o Direito transforma o mundo em um mundo relevante juridicamente. É isso que faz o Registro de Imóveis, que lida com contratos e com a propriedade, as vias de comunicação para transformar a atividade econômica numa atividade relevante para o Direito. Ora, como o Registro de Imóveis lida com as duas coisas, acaba por ocupar o lugar de mediador entre o mundo econômico e o mundo do direito. O Registro de Imóveis funciona como uma espécie de regra constitutiva do jogo econômico. Se eu compro uma propriedade e não me preocupo em registrá-la, poderei correr o risco de perdê-la. Se a propriedade não estiver registrada, não servirá para garantir um empréstimo, ou seja, essa realidade que se desdobra do campo econômico para o campo jurídico passa necessariamente, pela importância do Registro de Imóveis. Isso ocorre também com o registro comercial, que tem um papel análogo, o Registro Civil tem outro. Eles formalizam relações sociais e econômicas importantes. Todos os cartórios desempenham esse papel.

De outra perspectiva, poderíamos dizer o seguinte. Para essa realidade econômica funcionar nas condições de uma moderna economia de mercado, ela pressupõe uma instância estranha à própria atividade econômica, como se fosse uma espécie de observador externo daquilo que ocorre na economia. É justamente esse papel,  de observador externo da economia, que o Estado, de maneira geral, e o Direito, de maneira particular, desempenham. E é nesse papel, de guardião da atividade econômica, que o registro imobiliário atua; trata-se de uma função essencial. Portanto, o enfoque da minha palestra será esse de localizar e atribuir o papel do registro imobiliário na relação entre Direito e Economia, ou seja, vou enfatizar a relação do Direito com o mundo externo.

Importância da iniciativa da ANOREG/SP

ANOREG/SP – A idéia da ANOREG/SP é a de reunir todas as especialidades de cartórios para discutir temas institucionais. O senhor acha importante essa discussão?

Celso Fernandes Campilongo – Acho importante por diversas razões. Há uma importância profissional que ninguém melhor que os próprios registradores podem falar. Essa importância profissional decorre do fato de se ter uma economia brasileira que aos trancos e barrancos se modernizou. O Estado e as instituições brasileiras se modernizaram muito nos últimos vinte anos. Depois houve uma série de transformações no mundo inteiro que contribuíram para que categorias, nos âmbitos econômico, político, e também jurídico, passassem por um processo de renovação. O Registro de Imóveis não pode ficar alheio a isso. Muito provavelmente novos negócios imobiliários, novas formas de financiamento, novos projetos de urbanização, vão exigir do registro imobiliário uma atualização que decorra dessas inovações típicas da vida econômica moderna de uma sociedade globalizada. Do ponto de vista da prática, do cotidiano dos cartórios, provavelmente é isso que motiva esses profissionais a introduzirem temas inéditos na sua pauta de discussões. Do ponto de vista acadêmico, esse diálogo com um professor como Paulo de Barros Carvalho, renovador das categorias analíticas do Direito tributário, e outros que são renovadores nos seus respectivos campos, vem suprir um vício da prática que é o de repetir o conhecimento acumulado e não procurar novidades, descobertas. Às vezes, a academia se acomoda a isso, mas o grande desafio é tentar introduzir a inovação, garimpar coisas novas. Esse seminário tem a preocupação de abrir espaço para que se tente fazer ligações que normalmente a discussão teórica acerca do registro imobiliário não faz, como por exemplo, destacar a importância econômica do registro imobiliário; tentar associar a função social da propriedade com a função social do registrador; trazer as contribuições que seguramente alguns desses professores trarão, de perspectivas renovadas de teoria jurídica, por exemplo, a filosofia analítica, a análise econômica do direito, teoria dos sistemas. Não são fórmulas dominantes do pensamento acadêmico, são tentativas de inovações. Trazer à discussão o enfoque nessas tentativas mais ousadas para a leitura de problemas tradicionais do registro imobiliário, talvez tenha a ver com o próprio título do painel – Modernidade e tradição – na discussão a respeito das questões institucionais do registro imobiliário.

Isso é um tremendo avanço. Não é por acaso que o Direito registral espanhol é visto mundialmente como de vanguarda. Eles foram mais profundos nos experimentos do que outros lugares, por isso, sabiamente, a Anoreg/SP está trazendo professores especialistas espanhóis para participar desse debate. O registro imobiliário espanhol, com sua discussão teórica e prática do registro imobiliário, é visto como um exemplo mundial. É um dos modelos mais inovadores.

Essa iniciativa da ANOREG/SP é muito relevante. Aliás, não conheço todos os registradores, mas tenho ótima impressão a respeito da formação, da percepção que eles têm dos problemas do registro imobiliário. Eles são bastante criativos e interessados em buscar essas inovações.

Jornadas Institucionais ANOREG/SP: informações

Data	18 e 19 de setembro de 2008
Local	Espaço de Eventos Hakka – http://www.hakkaeventos.com.br
Endereço	Rua São Joaquim, 460 – Liberdade – São Paulo, SP
Inscrições on line	http://www.anoregsp.org.br/encontros/jornadasinstitucionais.asp

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