| São Paulo,
04/05/2009 - n. 121
Regularização Fundiária
ANOREG/SP
participa de seminário na Faculdade de Direito da USP sobre o direito à moradia
Convidada para
proferir palestra no
seminário A
efetivação do Direito à Moradia. Os desafios da garantia de Segurança Jurídica à
Habitação Social no Brasil,
na Faculdade
de Direito da USP, no dia 6 de abril de
2009, a
presidenta da ANOREG/SP Patricia André de Camargo Ferraz, participou da quarta
mesa, integrada pelos juristas Edésio Fernandes,
urbanista, e Nelson Saule
Júnior, professor de direito urbanístico da PUC/SP e coordenador da equipe de
direito à cidade do Instituto Pólis. O tema dessa mesa – Direito à moradia: direito material
versus direito processual – discutiu a legislação brasileira que trata do
direito à moradia.
Direito à
moradia: conquistas e entraves
A
presidenta da ANOREG/SP tratou da
MP 459,
de 25 de março de 2009 – que dispõe sobre o
Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, e a regularização fundiária de
assentamentos localizados em áreas urbanas.
Segundo
Patricia Ferraz, “a maior parte do que a medida provisória 459 regulamentou em
matéria de regularização fundiária de interesse social foi construída no
PL
3.057/2000.
Entretanto, embora o texto da MP tenha sido parcialmente tirado desse projeto de
lei, alguns pontos essenciais foram suprimidos ou modificados”.
Entre as
importantes questões focalizadas pelo PL 3.057, que poderiam aperfeiçoar a MP
459, a palestrante apontou as seguintes.
1. Solução
de conflitos pelo poder Judiciário
“Na
contramão dos princípios que regem os direitos socioeconômicos e culturais, a MP
459 retirou do poder Judiciário a solução dos conflitos fundiários. Não me
parece adequado, oportuno ou correto retirar ao poder Judiciário o exercício de
função que lhe é peculiar, qual seja a solução de conflitos, notadamente esses
que envolvem questões de terras. E pior do que retirar do Judiciário sua função
de dirimir conflitos, a MP deixa o problema sem solução. O parágrafo 9º do
artigo 61 da MP 459 dispõe que o registrador de imóveis deverá promover uma
tentativa de acordo entre o impugnante e o poder público. E o parágrafo 10
estabelece que, se não houver conciliação possível, a demarcação urbanística
seja encerrada em relação à área impugnada. Ou seja, nesse caso todo o objeto da
impugnação ficará fora da regularização fundiária. Os registradores de imóveis
postulavam que em caso de conflito na regularização fundiária ela fosse
encaminhada ao Poder Judiciário, o que estava contemplado no PL 3.057. O
promotor da regularização fundiária sempre teria a possibilidade de ver aquela
questão resolvida pelo Poder Judiciário, dentro do mesmo procedimento. Agora,
com a MP 459, essa expectativa ficaria frustrada e caberia aos interessados na
regularização a utilização da via judicial ordinária para tanto.”
2.
Regularização quadra a quadra
“O PL
3.057 previa expressamente a possibilidade de regularização quadra a
quadra. O texto da MP 459 não é expresso nesse sentido. Eu até acredito que da
interpretação de todo o diploma seja possível extrair a possibilidade de
regularização de áreas parciais de determinado conjunto de quadras com sistema
viário. No entanto, isso não está consignado no texto, ao passo que o PL 3.057
deixava fora de qualquer discussão o uso desse facilitador da regularização
fundiária.”
3. Imposição
de gratuidades e redução de valores de registros
“Com
relação ao Programa Minha Casa, Minha Vida
parece-me que a MP 459 ignora o pacto federativo e tenta levar para a lei
federal a imposição de gratuidades e de reduções de valores de registros,
simplesmente desconsiderando determinados aspectos que são fundamentais, quais
sejam:
1º) que
a função pública notarial e registral é prestada mediante delegação do poder
público a particulares na maior parte dos estados da Federação;
2º) que
esses serviços são custeados pelos valores que são pagos pelos usuários dos
serviços;
3º) que
é absolutamente fundamental que exista o equilíbrio econômico-financeiro entre o
serviço prestado e a remuneração da atividade;
4º) que
se a função é pública e delegada a um particular – em razão de aprovação em
concurso ou por outro ato qualquer do poder público –, esse serviço precisa ser
remunerado de alguma forma, ainda que mediante mecanismos de compensação ou de
subsídios cruzados, como ocorre nas concessões de serviços públicos, como o de
telecomunicações por exemplo. É preciso imaginar que o particular, delegado da
função pública, no caso o oficial de registro de imóveis, terá de custear
despesas inevitáveis para o funcionamento do serviço, como a manutenção do
próprio cartório, de equipamentos informáticos e de funcionários qualificados e
treinados. Se o serviço não for remunerado pelo usuário – porque o poder público
resolve adotar uma política de incentivo a determinada atividade, como a
construção civil que a MP 459 procura estimular, por exemplo – é imprescindível
prever outra forma de remuneração de uma atividade jurídica tão complexa,
especializada e fundamental para a higidez da economia como o registro da
regularização fundiária e dos negócios entabulados de acordo com o
Programa Minha Casa, Minha Vida.”
MP 459
precisa evitar um desequilíbrio perverso
Segundo
Patricia Ferraz é preciso atenção especial para que a MP 459 não produza um
desequilíbrio perverso entre diferentes setores da economia do país.
“A
medida provisória prevê todo um mecanismo de incentivo e de proteção à
construção civil. Por sua vez, as seguradoras também estão garantidas uma vez
que todos os contratos de financiamento habitacional continuam objeto de algum
seguro. Os agentes financeiros encarregados da concessão dos créditos
imobiliários para aquisição de moradias no âmbito do
Programa Minha Casa, Minha Vida estão
igualmente resguardados: o governo federal criou um subsídio direto para o
pagamento desses empréstimos em caso de inadimplemento. Somente o setor notarial
e registral – responsável pela segurança jurídica de capital importância tanto
para a regularização fundiária quanto para os empreendimentos do
PMCMV –,
não mereceu a mesma atenção, cuidado e respeito do poder público e ninguém
entendeu por que. Como presidenta da ANOREG/SP, entidade que representa os
notários e registradores do maior estado da Federação, onde não por acaso os
problemas de regularização fundiária e moradia também são dos maiores do país,
lamento profundamente que não tenhamos tido a oportunidade de contribuir com a
discussão e o aperfeiçoamento técnico e jurídico da MP 459”.
“É
totalmente contrário à boa lógica que se exija um serviço registral e notarial
prestado com qualidade excelente, espaços adequados, informatização,
modernização e pessoal altamente qualificado, como acontece no estado de São
Paulo, se não houver recursos para isso. Basta verificar que os melhores
serviços notariais e registrais são prestados nas unidades federativas nas quais
as tabelas locais permitem a remuneração condigna do profissional e existe
volume de operação.”
“Seria
absolutamente indispensável que o governo federal atentasse para um aspecto de
valor e interesse inestimáveis para o desenvolvimento econômico e a manutenção
da segurança jurídica e da paz social no país: um sistema notarial e registral
modernizado, aperfeiçoado e atualizado, cuja manutenção não pode dispensar os
devidos recursos.”
Direito à
moradia e direito à propriedade são coisas diferentes
Durante
os debates Renata Gomes da Silva, recém-formada pela Faculdade de Direito da
USP, levantou uma questão extremamente pertinente. Como os palestrantes
valorizaram muito a experiência de outros países nos quais não necessariamente
se utiliza o direito à propriedade, sendo muito usada a concessão do direito de
moradia, ela relatou o trabalho que desenvolve com a comunidade de Paraisópolis,
em São Paulo, para
aquisição da propriedade mediante ação de usucapião coletiva. O problema é que a
cada nova reunião as pessoas querem saber quando terão o título em seus nomes,
ou seja, querem ter acesso ao direito de propriedade e não estão interessadas em
outro tipo de direito.
“As
pessoas realmente se preocupam em ter como provar que o imóvel é delas e acho
que dá para entender essa expectativa. Enquanto o sistema financeiro não aceitar
a concessão de uso especial de imóvel público como um bem em garantia, haverá
essa demanda. Nossa realidade cultural é essa, por isso não adianta querermos
aplicar outros mecanismos.
Desde a década de 1970, com
o BNH, o governo sempre estimulou no cidadão o sonho da casa própria. Ainda hoje
é assim, até o nome do atual
Programa Minha Casa, Minha Vida
remete à propriedade privada individual”, declarou Renata.
Patricia Ferraz concorda com o comentário. “Na verdade, é preciso conhecer as
condições culturais específicas de cada país que fazem com que seu sistema
jurídico funcione. O que funciona muito bem em determinado país pode não
funcionar de jeito nenhum em outro. Compete
ao legislador, ao intérprete e ao operador do direito fazerem essa análise, que
precisa ser coerente e honesta. No que diz respeito à nossa cultura, ao sistema
jurídico e econômico brasileiro, parece-me que o direito de propriedade atende
muito bem os anseios de toda a população – do cidadão mais carente ao mais
abastado. Eu não vislumbro a possibilidade de se promover capacitação econômica
em massa da população a não ser pela atribuição do direito de propriedade. Além
disso, o direito de propriedade se presta a garantir a liberdade do indivíduo, a
liberdade de escolha de cada um dos cidadãos. Só assim construiremos um país
melhor.”
“O
direito à moradia nada tem a ver com o direito à propriedade, são coisas
absolutamente diferentes. Portanto, talvez nem seja necessário falar em
titulação, a menos que se considere que o título representado pelo contrato de
locação seja um título bastante para isso. Nesse caso podemos discutir a
titulação de direitos que garantam a moradia, mas é importante deixar claro que
direito à propriedade não é sinônimo de direito à moradia. Minha preocupação
como cidadã é que a regularização fundiária não seja vista exclusivamente como
um direito social bastante para esgotar as necessidades da população. Não
esgota. O mais importante é que além de instrumento de acesso à moradia e de
segurança da posse, a regularização fundiária é também um valioso instrumento de
fomento ao desenvolvimento econômico do País e de combate à pobreza. A população
de baixa renda precisa receber seus títulos de propriedade para dá-los em
garantia real, obter créditos no mercado formal com juros mais baixos e,
conseqüentemente, alcançar condições legítimas de mudar de patamar
socioeconômico. A regularização pode contribuir muito para a promoção do
desenvolvimento econômico do país de forma sustentada.”
“A
sociedade e o Estado precisam se organizar para fomentar mecanismos de
erradicação da pobreza e isso somente se consegue com capacitação econômica, o
que passa pelo acesso ao direito de propriedade. Por que será que o direito de
propriedade é tão importante a ponto de estar previsto no artigo XVII, inciso 1,
da Declaração
Universal
dos Direitos Humanos,
assinada em 1948 como um dos documentos básicos das Nações Unidas? Porque o
direito de propriedade é o grande garantidor das liberdades. Se o cidadão for
proprietário do que conseguiu adquirir com seu esforço próprio, com seu
trabalho, ele será livre para fazer o que quiser. O direito à liberdade, tanto
quanto o direito à igualdade, está consagrado desde a Revolução Francesa. Não é
possível imaginar um discurso que pretenda proporcionar liberdade para a
população brasileira e suprima seu direito de propriedade.”
|
