Os registradores de imóveis Patrícia Ferraz e André Palmeira representaram o IRIB no evento “Melhoria do Ambiente de Negócios 2017 - Registro de Propriedades”

O relatório Doing Business, conhecido ranking feito pelo Banco Mundial que avalia 190 economias, coloca o Brasil na 123ª posição (nota de 2017), o que resulta em uma imagem ruim junto à comunidade internacional, afugentando investidores. Para elevar a nota brasileira (56,53), a Secretaria de Governo da Presidência da República inseriu tal meta no Programa Bem Mais Simples Brasil. Na semana passada, foram promovidos, em Brasília/DF, dois workshops da série “Melhoria do Ambiente de Negócios 2017”. O segundo foi dedicado aos serviços registrais e notariais, tendo como foco o registro de propriedades.

O IRIB participou do workshop, no dia 14/9. Representaram o Instituto os registradores de imóveis Patrícia André de Camargo Ferraz (Diadema/SP) e André de Azevedo Palmeira (São Bernardo do Campo/SP). Na plateia, notários e registradores do Rio de Janeiro e do Distrito Federal, além de representantes dos Ministérios da Fazenda e das Cidades e de órgãos do Judiciário. A Receita Federal do Brasil participou ativamente do encontro, que teve a abertura feita pelo secretário Jorge Rachid. Em sua breve fala, ele ressaltou a importância do Doing Business, que é utilizado como referência em todos os fóruns internacionais dos quais já participou.

O relatório do Banco Mundial analisa a cada ano as leis e regulações que facilitam ou dificultam as atividades das empresas nos países pesquisados, levando em consideração sempre indicadores de capitais. No caso do Brasil, que possui mais de 100 milhões de habitantes, podem ser avaliadas duas cidades: Rio de Janeiro e São Paulo. O Doing Business publica indicadores quantitativos sobre as regulações das atividades comerciais e sobre a proteção dos direitos de propriedade.

Para Carlos Eduardo de Jesus, coordenador do programa Bem Mais Simples Brasil da Secretaria de Governo da Presidência da República, o relatório é o único estudo existente em todo o mundo, que avalia o ambiente de negócios em quase 200 países, sendo portanto uma fortíssima referência. A intenção do governo federal é retirar o país do terceiro bloco das economias estudadas, elevando sua nota e subindo posições no ranking.

“Com relação ao registro da propriedade, ocupamos hoje a posição de número 128. Temos uma meta para 2023 de reduzirmos o número de procedimentos necessários de 14 para três, trabalhando para a diminuição do tempo e também para a melhoria do índice da qualidade da administração fundiária”, afirma Carlos Eduardo de Jesus. Dessa forma, o Brasil iria se equiparar a nações como Chile, Colômbia, México e Rússia.

De acordo com o representante da Secretaria de Governo da Presidência da República, as entidades representativas dos cartórios apresentaram soluções que vão contribuir para a elevação da nota brasileira no indicador relativo ao registro de propriedades. “Ficamos satisfeitos ao constatar que as associações, entre elas o IRIB e Anoreg-BR, já estudam o relatório há muito tempo e que se anteciparam em construir soluções que nos foram apresentadas no workshop”, diz.

A contribuição do Registro de Imóveis

No quesito registro de propriedades, o Brasil recebeu, na última edição do relatório, nota 52,2, enquanto os vizinhos Argentina e Chile receberam notas 56,32 e 70,89, respectivamente. Os registradores de imóveis Patrícia Ferraz e André de Azevedo Palmeira estudam o documento elaborado pelo Banco mundial há cinco anos e detectam sérias falhas metodológicas no Doing Business. No entanto, acreditam que a contribuição dos serviços notariais e registrais em si promoverá uma melhoria de posições no ranking, no que se refere às transações imobiliárias.

Patrícia Ferraz – que apresentou no workshop a análise feita conjuntamente com o registrador André Palmeira – lembra que a transmissão de imóveis no Brasil é uma das mais baratas do mundo, e o prazo de registro é equivalente à média de países ricos e menos da metade da América Latina. “Quanto ao número de procedimentos, há uma clara incongruência. Se temos três vezes mais procedimentos que os países ricos e o dobro da América Latina, como nosso custo e prazos são menores?”, indaga.

Pelos dados divulgados neste ano, fica claro que o número de procedimentos do registro de propriedades empurra o Brasil para baixo no ranking. Os procedimentos aos quais o Doing Business se refere são essencialmente certidões: CND Receita Federal, INSS, FGTS e da Justiça Federal, Estadual, Trabalhista etc. “Muitas certidões sequer são obrigatórias, mas o Banco Mundial as considera elevando o número de procedimentos, pois as pessoas ainda não as dispensam”, completa Patricia Ferraz.

Para a registradora de imóveis, a expedição de certidões on-line acresce dez procedimentos do total de 14 do relatório e aumenta o prazo em cinco dias. “Cada procedimento eletrônico concomitante é considerado como meio dia, ou seja, representam mais de 70% do número de procedimentos e 20% do prazo total, quando, na prática, todas as certidões são obtidas eletronicamente e no mesmo dia”, argumenta.

Os representantes do IRIB mostraram, ainda, que a solução adotada por alguns países foi criar - além das formas normais de acesso às certidões já existentes, que não são alteradas - um canal próprio de acesso aos tabeliães, específico para a transmissão imobiliária, no qual possam, em uma única consulta pelo CNPJ do vendedor, escolher e pedir em um único site todas as certidões relacionadas. “Somente essa solução transformaria dez procedimentos em um, ainda que sejam gerados dez documentos, e diminuiria proporcionalmente o prazo”, garante Patricia.

Em outras palavras, seria criado um “véu eletrônico”, com interação entre o tabelião e o registrador feita pela central se serviços compartilhados.  “O usuário saberia apenas que o tabelião resolveu a vida dele. Nossa proposta, portanto, é que a Central de Registradores - que já é fonte para obtenção da certidão de matrícula em São Paulo, e em pouco tempo será no Rio de Janeiro - permita a interação eletrônica com os órgãos emitentes das certidões e possibilite a consulta por CNPJ, retornando as respostas imediatamente ou por e-mail ao tabelião”, disse.

Se essa solução for implementada, segundo Patricia Ferraz e André Palmeira, o número de procedimentos do item registro de propriedades cairá de 14 para cinco, e o prazo de 25 para 21 dias. A avaliação brasileira melhoraria substancialmente: subiria do 128º lugar para o 53º, o que representa um avanço de 75 posições no ranking do Banco Mundial.

As impressões dos registradores imobiliários

Veja a seguir as avaliações feitas por oficiais de Registro de Imóveis, que participaram do workshop, sobre a metodologia e resultados do relatório do Banco Mundial
 
André de Azevedo Palmeira, registrador de imóveis em São Bernardo do Campo/SP

 “No que se refere ao indicador chamado de registro de propriedades, o Doing Business nos avalia como um dos países melhores classificados nos quesitos custo e prazo. O custo do Brasil é menor do que o do Reino Unido, México, Holanda, Argentina, Alemanha, Portugal e Índia, por exemplo. E quando lembramos que do custo total considerado para São Paulo, que é de 3,6%, 83,33% corresponde ao ITBI de 3%, o custo de escritura e registro correspondem a apenas 0,6%, um dos menores do mundo conforme dados do próprio Doing Business.

No quesito prazo, o tempo considerado pelo Banco Mundial para São Paulo (25 dias) é comparável à média dos países ricos (22,4 dias) e menos da metade da média da América latina e Caribe (68,6 dias), e não podemos deixar de dizer que o prazo de São Paulo é inflado pelo número de procedimentos considerados pelo Doing Business, que também afetam o prazo. O que realmente nos prejudica na avaliação é o número de procedimentos.

As certidões consideradas pelo relatório (FGTS, INSS, SRF, Trabalhistas, etc), muitas inexigíveis, são vistas individualmente como um procedimento cada e com isso o Doing Business considera que temos 14 procedimentos (dos quais 10 são certidões), o que nos classifica como o último país do mundo nesse quesito, o que também nos prejudica no quesito prazo, porque cada certidão agrega ao menos ½ dia ao prazo (quando emitida on-line), o que precisa ser corrigido.

As propostas apresentadas pelos registradores durante o workshop visam corrigir essas distorções na avaliação do Doing Business e, preservando a segurança jurídica, já que o Brasil tem um dos sistemas de registro mais seguros do mundo, simplificar as interações dos cidadãos com os registradores e notários, o que seguramente provocará um avanço do Brasil na avaliação do Banco Mundial.

A metodologia do Doing Business é muito falha, não apenas pelo enfoque quantitativo, com desprezo de aspectos qualitativos relevantes, mas também porque permite manipulações pelos países, que adequam sua legislação apenas para serem melhores avaliados no relatório, sem nenhuma melhora efetiva. Um exemplo: como o ITBI entra no cálculo do custo, mas o IVA-Imposto de Valor Agregado não, o país pode zerar o ITBI, mas manter a mesma arrecadação via IVA sobre a venda de imóveis e ver com isso o custo de transmissão de propriedade diminuir no indicador.”

Frederico Jorge Assad, registrador de imóveis em Ribeirão Preto/SP, membro do Conselho da Arisp.

 “O Workshop Melhoria do Ambiente de Negócios 2017 – Registro de Propriedades”, promovido pela Secretaria Executiva do Programa Bem Mais Simples da Secretaria de Governo da Presidência da República foi uma excelente oportunidade para que fosse desmistificada a impressão de que os cartórios são a causa do posicionamento intermediário do Brasil.

As palestras e debates demonstraram o contrário.  Ficou evidente que o Registro de Imóveis brasileiro é um exemplo a ser adotado e que tem capacidade de fornecer soluções para a sociedade, em especial nessa interface entre direito e economia, uma vez que tem as ferramentas de segurança jurídica necessárias.

Além desse aspecto, foi uma excelente oportunidade para interação entre governo e cartórios extrajudiciais, o que possibilita a criação de vínculos institucionais que poderão render frutos para o futuro.”

Sérgio Ávila Dória Martins, registrador de imóveis na cidade do Rio de Janeiro/RJ

 “Um dos elementos avaliados pelo Banco Mundial na elaboração do Doing Business é a transação imobiliária entre duas sociedades limitadas. Dessa forma, acredito que governo federal acertou ao oportunizar a nós, registradores imobiliários, um espaço de discussão propositiva.

Acredito que centrais de registro de imóveis eletrônico já têm contribuído para a melhora dos indicadores do ambiente de negócios do Brasil. Como se vê, a cada nova atribuição desempenhada com sucesso, a classe dos notários e registradores trabalha forte para superar todos os desafios, sempre que pode colaborar com a sociedade. Tenho certeza de que os resultados serão notáveis se o governo acreditar no potencial dos notários e registradores.

Como destacado pelos expositores, em especial pela colega Patrícia Ferraz, para o relatório "menos é mais", ou seja, quanto menos procedimentos, menos tempo, menos custo, melhor a nota da avaliação. Não se avalia de forma alguma o grau de segurança da transferência de propriedade, o que é uma falha da metodologia.

O rápido ou barato pode ser vagaroso ou caro, se as partes têm que realizar outros procedimentos ou contratar seguro contra a evicção. O que importa, porém, é que o sistema brasileiro de transferência da propriedade está entre os mais seguros do mundo sem destoar dos demais nos critérios de tempo, quantidade de procedimentos e custo. Em verdade, podemos agregar à qualidade agilidade comparável ou superior a muitas das economias melhor avaliadas, adotadas as iniciativas que foram identificadas no workshop.

O relatório analisa 190 economias e apenas países com mais de 100 milhões de habitantes, como o Brasil, podem ter duas cidades analisadas. No nosso caso, são as cidades do Rio de Janeiro e São Paulo. Não temos uma pesquisa nacional. Nada impede, porém, que a própria classe adote os critérios do Banco Mundial e promova uma pesquisa nacional periódica, o que nos ajudaria a identificar as boas iniciativas e o que precisa ser melhorado.”

ENTREVISTA

“Há um descompasso entre a percepção dos nossos clientes e a avaliação final do Doing Business”
A afirmação é a registradora de imóveis em Diadema/SP, Patrícia André de Camargo Ferraz. Em parceria com o registrador André de Azevedo Palmeira, oficial em São Bernardo do Campo/SP, ela apresentou uma análise do relatório do Banco Mundial no que se refere aos indicadores do Registro Imobiliário.
 
O que a senhora achou da iniciativa da Secretaria de Governo em promover um evento voltado para a melhoria do ambiente de negócios?
A iniciativa da Secretaria de Governo da Presidência da República é sensacional e foi muito gratificante perceber a preocupação do Executivo com a melhoria do ambiente de negócios visando atrair investimentos estrangeiros. O Brasil precisa caminhar, produzir, gerar empregos e dar início a um círculo virtuoso em benefício da população.

Apreciamos muito a forma como a Secretaria de Governo conduziu o evento e a transparência das informações. Recebemos antecipadamente a visão do governo brasileiro acerca do Doing Business e sobre os itens que realmente preocupam a Presidência da República. Assim, pudemos representar o Registro de Imóveis mostrando propostas que vêm atender justamente aos pontos ressaltados.

Vimos que os serviços registrais podem contribuir muito para a melhoria da nota do Brasil no Doing Business. O Registro de Imóveis, em especial, pode reduzir o número de procedimentos e prazos. A senhora considera a proposta factível já para 2018?
Todos os palestrantes e participantes perceberam que o Doing Business tem um problema de metodologia. Entretanto, apesar da questão metodológica, foi possível apresentarmos propostas de melhoria dos indicadores mesmo com os parâmetros atuais do relatório, na forma como está hoje. Portanto, é possível que tenhamos uma melhoria já em 2018, de acordo com a nossa proposta para redução do número de procedimentos e dos prazos do Registro Imobiliário, trabalhando em interação com os notários. 

Há alguns anos, o colega André Palmeira e eu estudamos o relatório do Banco Mundial, inclusive chegamos a participar de um evento promovido pelo município de São Paulo, o Doing Business SP. Na oportunidade, esclarecemos aos respondentes do relatório questões importantes acerca do prazo do Registro de Imóveis. 

Depois disso, já houve uma melhora nesse indicador, mas que ainda não corresponde à realidade de São Paulo, por exemplo. O prazo para o registro da escritura em formato XML, em São Paulo, é de cinco dias. Porém, isso não é considerado pelos respondentes.

Então, podemos dizer que algumas notas do relatório não refletem a realidade?
Em alguns casos sim. Nos causa muita perplexidade ler no relatório que no Brasil não existe um sistema de compensação ou de responsabilização por erros eventualmente cometidos na prática dos atos ou ainda por informações prestadas incorretamente pelo Registro de Imóveis. Temos que ficar perplexos, pois o Brasil tem um dos melhores sistemas registrais do planeta no que se refere à transmissão da propriedade.

Os registradores de imóveis, os tabeliães e entidades como o IRIB e o Colégio Notarial do Brasil podem contribuir para eliminar distorções. De fato, existe um descompasso entre dados publicados no site do Doing Business e a percepção da realidade dos usuários dos nossos serviços.

Recente pesquisa mostrou que os clientes corporativos dos serviços registrais avaliam muito bem os cartórios de Registro de Imóveis. De zero a 10, os serviços registrais de São Paulo receberam nota 9.  Temos, portanto, que trabalhar para reduzir esse descompasso entre a avaliação dos usuários dos nossos serviços e a dos respondentes do Doing Business.