A partir do dia 19 de novembro, os notários e outras instâncias com competência para validar contratos de compra e venda de bens imóveis terão de fazer constar no contrato qual o meio de pagamento utilizado e o momento em que este ocorre. Esta medida enquadra-se numa vasta política de prevenção e de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo bem como a de evitar a utilização do sistema financeiro para tais efeitos.

Contexto legislativo

Esta alteração surge no contexto da Lei n.º 89/2017, de 21 de agosto que aprova o Regime Jurídico do Registo Central do Beneficiário Efetivo (RCBE) e transpõe para a ordem jurídica interna o Capítulo III da Diretiva (UE) 2015/849, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 20 de maio de 2015.

Neste âmbito, a Lei n.º 89/2017 vem alterar o Código do Registo Predial e do Código do Notariado, no que diz respeito às referências obrigatórias que devem fazer parte dos instrumentos notariais, processuais ou outros destinados a titular factos sujeitos a registo predial, como é o caso dos contratos de compra e venda de bens imóveis.

Obrigação de referência ao pagamento e respetiva quantia

Deste modo, a partir do dia 19 de novembro, no ato de compra e venda de um imóvel, a entidade que celebrar o negócio (conservatória, notário, advogado, câmara de comércio e indústria ou solicitador) passará a ter de mencionar obrigatoriamente no contrato, “sempre que esteja em causa o pagamento de uma quantia, a indicação do momento em que tal ocorre e do meio de pagamento utilizado”.

Nos casos em que o pagamento ocorra antes ou no momento da celebração do ato, a lei obriga a que seja mencionado no contrato o respetivo meio de pagamento. Se este for realizado em numerário deverá ser indicada a moeda utilizada. Já se o pagamento for efetuado por cheque, o seu número e a entidade sacada devem ser assinalados.

Já nos casos de pagamento através da realização de uma transferência de fundos, deverá ser indicada “a identificação da conta do ordenante e da conta do beneficiário, mediante a menção dos respetivos números e prestadores de serviços de pagamento” ou, “quando o ordenante ou o beneficiário não realize a transferência por intermédio de uma conta de pagamento”, deverá constar “a menção do identificador único da transação ou do número do instrumento de pagamento utilizado e do respetivo emitente”.

A Comissão Nacional de Proteção de Dados (CNPD) e a Ordem dos Advogados acompanharam o processo legislativo e levantaram objeções a esta alteração. A CNPD considerou inconstitucional por se traduzir numa “restrição dos direitos fundamentais dos cidadãos”. Apesar da controvérsia, o diploma foi aprovado no parlamento e publicado em Diário da República, com entrada em vigor já a partir do dia 19 de novembro.

Obrigação de comunicação

Inserido no mesmo pacote legislativo de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo, inserem-se também obrigações de comunicação que visam as entidades que exerçam atividades imobiliárias, como mediação imobiliária, compra, venda, compra para revenda ou permuta de imóveis, arrendamento e promoção imobiliária.

Proibição de transações numerárias superiores a 3.000€

A par destas novas obrigações declarativas está em vigor, desde o dia 23 de agosto, a Lei n.º 92/2017, de 22 de agosto, que obriga à utilização de meio de pagamento específico em transações que envolvam montantes iguais ou superiores a 3.000 euros. Desde então é proibido pagar ou receber em numerário em transações de qualquer natureza que envolvam montantes iguais ou superiores a 3.000 euros(ou o seu equivalente em moeda estrangeira).

O limiar de 3.000 euros sobe para 10.000 euros (ou o seu equivalente em moeda estrangeira) quando «o pagamento seja realizado por pessoas singulares não residentes em território português e desde que não atuem na qualidade de empresários ou comerciantes».

Passa também a ser proibido o pagamento em numerário de impostos cujo valor seja superior a 500 euros.  Caso se verifiquem transações em numerário que não respeitem referidos limites, os intervenientes podem incorrer numa contra ordenação fiscal, punível com coima de 180 a 4.500 euros.