A proposta é um importante mecanismo de aprimoramento do mercado imobiliário e de oferta ao crédito No fim de novembro, o governo federal enviou ao Congresso Nacional o Projeto de Lei nº 4.188/21, o novo Marco Legal das Garantias, que visa modificar profundamente o regramento para as garantias imobiliárias no Brasil. Além das mudanças em questões relacionadas à hipoteca e à alienação fiduciária, o projeto proposto também aponta como destaques a criação de uma inédita central gestora de garantias, que busca reduzir formalidades, valorizar ativos e incentivar o mercado de fomento ao crédito no país.
 
Com o projeto, há a promessa de reduzir os juros e os demais custos transacionais, aumentar a transparência e fomentar a oferta de crédito de modo a estimular, em especial, o mercado imobiliário, mas também outros setores da economia. Assim, a expectativa é de reduzir a hipercomplexidade do sistema, evitar procedimentos extrajudiciais de execução e uniformizar nacionalmente a legislação aplicável.
 
A proposta é um importante mecanismo de aprimoramento do mercado imobiliário e de oferta ao crédito
 
Dessa maneira, de acordo com o texto, um mesmo bem imóvel poderá responder por diversas dívidas com múltiplos e subsequentes graus de garantia fiduciária, ao contrário do que acontece hoje em que há apenas um banco e um empréstimo ligado ao imóvel. Estão entre os destaques a criação de um serviço de gestão especializada de garantias, conduzidas pelas Instituições Gestoras de Garantia (IGGs), que poderão facilitar a constituição, utilização, gestão, complementação e compartilhamento de garantias utilizadas para operações de crédito contratadas com uma ou mais instituições financeiras e realizar a gestão administrativa das garantias sobre bens móveis ou imóveis. Também estão entre suas atribuições gerenciar riscos inerentes a esses serviços e executar as garantias em caso de inadimplência, entre outras ações previstas legalmente. As IGGs são pessoas jurídicas de direito privado que serão supervisionadas pelo Banco Central e regulamentadas pelo Conselho Monetário Nacional, trazendo segurança a todo o processo.
 
O próprio governo afirma que o registro dado à IGG estará presente no cartório de imóveis, evitando qualquer tipo de problema ou dificuldade para sua execução. Os representantes do Ministério da Economia também falam que poderão haver IGGs especializadas em microempreendedores individuais e microempresas, o que estimula os empreendedores brasileiros a buscarem novas formas de garantias em um momento em que o acesso ao crédito tem sido tão difícil, além de oferecer novas possibilidades de garantir a competitividade das instituições financeiras de pequeno porte. Outra regulamentação importante é da figura do agente de garantia, designado pelos próprios credores da obrigação garantida, e que possui poderes de constituir, levar a registro, gerir e pleitear a execução de qualquer garantia.
 
O agente poderá ser um dos credores ou um terceiro e poderá ser substituído a qualquer tempo por decisão do credor individual ou do concurso de credores, por meio de quórum de maioria simples dos créditos garantidos. Essas regras devem gerar maior eficiência e profissionalização na gestão, registro e execução das garantias. Na execução extrajudicial, o projeto de lei também prevê um aprimoramento dos procedimentos de excussão da alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, com medidas como o ajustamento das regras de intimação do devedor, o aperfeiçoamento na definição da caracterização do preço vil e na fixação de valores mínimos de 50% para a arrematação de leilões.
 
O texto ainda preenche uma lacuna existente atualmente e cria procedimentos específicos para a execução de dívidas garantidas por mais de um imóvel (algo que corresponde a uma lacuna na legislação atual), o que permite contratar e incluir novas dívidas vinculadas a uma mesma garantia imobiliária. Também passam a ser ajustadas as regras relativas ao leilão extrajudicial e à exoneração de credor em caso de insuficiência do valor de alienação do imóvel para o acerto das dívidas.
 
Nesse âmbito, uma regulação importante é a do chamado pacto marciano, por meio de uma justa avaliação de mercado do imóvel entregue em garantia e posterior quitação da dívida ao credor. Já as garantias hipotecárias também receberam destaque e foram reabilitadas para utilização como modalidade de garantia de financiamento imobiliário. A proposta iguala os procedimentos da hipoteca com aqueles aplicados à alienação fiduciária, assim como pela atualização legislativa para racionalizar a sua execução extrajudicial.
 
Com a execução sendo feita em cartório, é possível evitar um ambiente que, hoje, leva à constante judicialização e que torna todo o processo moroso. São novidades as propostas de execução extrajudicial de hipoteca, que poderá ser feita em um cartório, fora do Poder Judiciário, que é muito mais moroso, além da gestora de garantias que poderá definir o montante a ser emprestado pelos bancos e até executar garantias. O projeto de lei ainda abre espaço para que diferentes instituições financeiras atuem sobre o mercado de penhor civil, acabando com o monopólio da Caixa Econômica Federal e favorecendo a livre concorrência.
 
Por fim, ele aprimora as regras do resgate antecipado das letras financeiras e traz mais flexibilidade nas restrições atuais sem desnaturar a essência desses títulos de renda. Cabe agora acompanhar a tramitação legislativa no Congresso e eventuais emendas e alterações até a sua aprovação. A proposta é um importante mecanismo de aprimoramento do mercado imobiliário e de oferta ao crédito, na redução da burocracia e na melhoria do ambiente de negócios no Brasil.
 
Marcos Lopes Prado é sócio da área de imobiliário da Cescon Barrieu Advogados Este artigo reflete as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico. O jornal não se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso dessas informações.