Independentemente de tratar-se de proprietário ou empreendedor, quando há pretensão de se desenvolver um empreendimento imobiliário, é indispensável o planejamento prévio sobre o modelo jurídico a ser adotado.

O proprietário do terreno, usualmente denominado terrenista e o empreendedor, podem ou não, realizar em conjunto todas as etapas para desenvolvimento do loteamento e a respectiva venda dos lotes, visando obter lucros, seja com participação ou não do terrenista na execução do empreendimento.

Para que as partes tenham segurança jurídica na negociação é preciso que esta seja organizada via contrato, trazendo direitos e deveres de todos os envolvidos, daí decorre a importância de se ter pleno conhecimento das modalidades negociais para a completa e eficaz execução de um loteamento.
 
Ab-initio cita-se o item 3 do parecer normativo CST 15 de 23/07/84:

3. Analisa-se, neste item, a natureza das obras que a pessoa jurídica executora do empreendimento de loteamento realiza. O titular da área loteada é proprietário da terra nua; o executor do empreendimento de loteamento, embora realizando obras em propriedade de outrem, não deixa de ter direitos sobre as referidas obras. A natureza destes direitos pode variar em razão dos termos do contrato firmado. (g.n)

Certo pois, se mostra "essencial" a ambas as partes, "proprietário" e "construtor", que estas tenham plena compreensão de quais são as possibilidades relacionadas à formatação do negócio. Pois tal formatação poderá influenciar nas responsabilidades, riscos e potencial de lucro de cada parte.
 
Anteriormente, já fora regulada a tributação da atividade imobiliária em comento pelo parecer normativo CST 15 de 23/07/84, o formato negocial de parceria já era consolidado pela práxis mercadológica. Por sua vez, a lei 14.118/2021 (programa Casa Verde Amarela), dentro de suas intenções legislativas, regulamentou de forma expressa algumas regras importantes para o formato negocial de parceria para empreendimento de loteamento.

A alínea d) do art. 2 - A da Lei de Parcelamento do Solo (lei 6.766/79), trouxe consigo algumas regras a serem exploradas, quando exige, por exemplo, em sua segunda parte, a averbação do contrato de parceria, para que este surta seu esperado efeito erga omnes. Outra questão que merece destaque é a solidariedade, característica marcante do contrato de parceria.

Art. 2º- A. Considera-se empreendedor, para fins de parcelamento do solo urbano, o responsável pela implantação do parcelamento, o qual, além daqueles indicados em regulamento, poderá ser: (Incluído pela lei 14.118/21)

(...)
d) a pessoa física ou jurídica contratada pelo proprietário do imóvel a ser parcelado ou pelo poder público para executar o parcelamento ou a regularização fundiária, em forma de parceria, sob regime de obrigação solidária, devendo o contrato ser averbado na matrícula do imóvel no competente registro de imóveis; (Incluída pela lei 14.118/21) (...)

Noutro viés, a alínea b) do mesmo dispositivo traz a possibilidade de que o empreendedor seja o compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário do imóvel a ser loteado.
Art. 2º-A. Considera-se empreendedor, para fins de parcelamento do solo urbano, o responsável pela implantação do parcelamento, o qual, além daqueles indicados em regulamento, poderá ser: (Incluído pela Lei nº 14.118, de 2021) (g. n.)
(...)

b) o compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário, ou o foreiro, desde que o proprietário expresse sua anuência em relação ao empreendimento e sub-rogue-se nas obrigações do compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário, ou do foreiro, em caso de extinção do contrato; (Incluída pela lei 14.118/21)

Poderão nos dois formatos, ambas as partes terem maior segurança jurídica e evidente redução de custos, pois na hipótese de "compra e venda" a transferência da propriedade poderá ocorrer somente após o pagamento do preço, seja pelo modelo de dação em pagamento "permuta física ou financeira", ou ainda, se transcorrido o prazo de carência eventualmente estipulado entre as partes mediante compromisso.
 
Veja-se que independentemente das formas negociais supracitadas, o empreendedor restará autorizado a buscar a aprovação e execução do empreendimento de forma imediata, ou mesmo, às vendas das unidades que, inclusive, poderão ser realizadas até mesmo em sua integralidade em nome do titular, de acordo com as disposições contratuais estabelecidas entre as partes.

Diante do formato negocial mencionado, os atos a serem praticados pelo empreendedor perante terceiros podem se dar em nome do proprietário tabular do imóvel, desde que com sua expressa anuência, o que poderá ser realizado mediante "instrumento de mandato", sem que seja necessário o estabelecimento de contrato de parceria, mas sim pelos instrumentos citados no dispositivo legal.
 
É comum o empreendedor prospectar terrenos que reúnam as características e requisitos legais apropriados, evitando, contudo, imobilizar capital na aquisição imobiliária. Para tanto, costuma-se celebrar com o proprietário da gleba um contrato, pelo qual, a grosso modo, o loteador obriga-se a obter a aprovação, a executar as obras do loteamento e a comercializar os lotes, mediante a futura partilha do resultado econômico-financeiro do empreendimento ao proprietário ou, ainda, pela entrega de porcentual de lotes acabados.
São várias as formas de se estruturar uma parceria para loteamento, dentre as quais é possível citar o contrato de parceria, nos termos do parecer Normativo CST 15/1984; a permuta física por lotes futuros; a permuta física, com retenção de fração ideal; a permuta financeira por % de VGV, ou compra e venda com pagamento futuro; a sociedade em conta de participação (SCP); sociedade de propósito específico (SPE). Sendo, pois, as últimas duas hipóteses adequadas a proprietários que realmente desejam empreender e se lançar no mercado imobiliário como empreendedores do ramo.

Independentemente de como as partes estabelecem as divisões de lucros e receitas, ou mesmo as formas de pagamento, o art. 2º-A da Lei de Parcelamento do Solo (lei 6.766/79), inserido pela lei 14.118/21, trouxe uma divisão expressa de responsabilidades entre as partes, quando em sua alínea b) dispõe sobre a sub-rogação das obrigações contraídas pelo promissário comprador, quando na hipótese de extinção do contrato, ou seja, trata-se, portanto, de responsabilidade subsidiária de cumprimento de todas as obrigações referentes ao empreendimento.

Do dispositivo supramencionado, há que se considerar que, quando se fala em extinção contratual, não há qualquer menção à sua forma, veja-se que nesse sentido, independentemente da modalidade, seja ela por resolução, resilição ou distrato, a sub-rogação pelo proprietário das obrigações contraídas pelo empreendedor é a regra!
 
Portanto, há que se considerar um necessário grau elevado de atenção à hipótese, pois em tese, mesmo diante de inadimplemento, restará tão somente ao proprietário exigir o adimplemento do empreendedor, pois, em uma almejada Resolução, segundo o texto legal, este estará possivelmente trazendo para si a responsabilidade pela consecução do empreendimento, dentre outras inúmeras obrigações contraídas pelo Construtor.
 
Por outro lado, a modalidade em comento traz algumas vantagens consideráveis para o proprietário, dentre as quais, cita-se a reserva de domínio do imóvel loteado em nome do proprietário; a negociação por preço justo e certo e, por fim; a desnecessidade de interferência por parte do proprietário na execução do empreendimento.

O contrato de parceria, por sua vez, é um instrumento atípico pelo qual as partes, empreendedor e proprietário, ajustam uma série de responsabilidades, direitos e obrigações que deverão ser cumpridas para a consecução do objetivo comum. É a forma mais comum e difundida na associação entre proprietário e empreendedor.
 
Nesse sentido, da lição de Vicente C. Amadei1, extrai-se que:
Este tipo de contrato é o mais utilizado para realização de um loteamento e é o mais conveniente tanto para o empreendedor como para o proprietário de uma gleba. A compra de uma gleba por um empreendedor torna o negócio praticamente inviável, do ponto de vista econômico financeiro, dado o seu alto custo. No caso de parceria esse custo é zero para o empreendedor e os custos financeiros para implementação do loteamento também é zero para o proprietário. A parceria viabiliza o negócio para os dois interessados.

Em razão da extensa aplicação de tal modalidade negocial no mercado imobiliário brasileiro, decorreu a necessidade de sua regulamentação para fins fiscais, resultando no já citado parecer normativo CST -  coordenador do sistema tributário 15/1984, pelo qual a pessoa jurídica empreendedora em determinado loteamento está sujeita ao tratamento tributário de que tratam os arts. 285 a 288 do Regulamento do Imposto de Renda/80. (atuais arts. 410 a 414 do RIR/99).

Vale ressaltar que os titulares de glebas, usualmente optam por esse arranjo atípico denominado contrato de parceria, justamente porque, além do padrão fiscal determinado, tal modalidade possibilita aos proprietários manterem para si, o domínio do imóvel, exercendo determinado controle sobre a atividade do loteador.
 
No entanto, destaque-se que o proprietário tabular do imóvel deve manter o dever de cautela com tal modalidade negocial, em razão da possibilidade de ser responsabilizado, a exemplo, por demandas de natureza trabalhista, consumerista, ambiental e urbanística, não somente como proprietário, mas também no caso de o contrato de parceria ser interpretado como sociedade em comum.

Com efeito, o contrato de parceria consiste na reunião de duas ou mais pessoas, físicas ou jurídicas, para a consecução de um empreendimento comum, no qual elas se obrigam a contribuir com recursos (terra nua, mão de obra, insumos, atividades administrativas) para futura partilha do lucro.

Tal figura aproxima-se muito do conceito de sociedade empresária trazido pelo art. 981 do Código Civil:

Art. 981. CC: Celebram contrato de sociedade as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir, com bens ou serviços, para o exercício de atividade econômica e a partilha, entre si, dos resultados.

Veja-se que, no contrato de parceria, ocorre exatamente a hipótese do sobredito artigo, na medida em que o proprietário permite que o empreendedor edifique as ruas e demais acessões sobre o seu imóvel para futura alienação de lotes, com divisão dos lucros da empreitada.

E, cada qual concorre para o êxito do negócio mediante uma contribuição específica, seja entregando a posse direta para construção do projeto aprovado, seja com recursos e insumos para a execução das obras, comercialização e gestão da carteira de recebíveis.
Ocorre que, sendo a parceria enquadrada no conceito de sociedade, enquanto não registrados os atos constitutivos, reger-se-á pelas regras da sociedade em comum, sendo uma delas (e a mais gravosa) aquela do art. 990:
 
Art. 990, CC/02: Todos os sócios respondem solidária e ilimitadamente pelas obrigações sociais, excluído do benefício de ordem, previsto no art. 1.024, aquele que contratou pela sociedade. (g. n.)

Veja-se que a própria alínea d) do art. 2º-A, da lei 6.766/79, introduzido pela lei 14.118/21, admitiu tal entendimento, quando dispõe acerca da solidariedade entre os parceiros do empreendimento.

Logo, a partir de tal interpretação, agora corroborada pela legislação vigente, é possível responsabilizar solidariamente o proprietário parceiro do empreendimento, o qual, muitas vezes, assume inconscientemente os riscos do negócio, podendo, a depender da idoneidade do loteador, colocar todo o seu patrimônio pessoal em jogo.

Além disso, como o proprietário permanece como dono do imóvel ao longo da execução do projeto até posterior alienação aos adquirentes finais, pode responder também a esse título perante os consumidores, credores trabalhistas, obrigações previdenciárias, sendo comum que esse tipo de empreendimento dê origem a ações civis públicas questionando a legalidade das licenças, a infração a normas urbanísticas e ambientais, restando ao proprietário voltar-se contra o empreendedor pela via regressiva.
 
Importante ressaltar que, em regra, os contratos de parceria não são oponíveis contra terceiros, recomendando-se que seja averbado perante o registro de imóveis, a fim de se reforçar eventual tese de irresponsabilidade do proprietário em demandas propostas por adquirentes ou até mesmo para reforçar e dar publicidade ao conteúdo normativo e a distribuição de direitos e obrigações estabelecida entre as partes integrantes do contrato perante o Ministério Público, Prefeitura e demais órgãos públicos.
 
Com efeito, a alínea d) do art. 2º-A, da lei 6.766/79, introduzido pela lei 14.118/21, ao conceituar o empreendedor, estabeleceu que pode figurar em tal condição a pessoa física ou jurídica contratada pelo proprietário do imóvel a ser parcelado ou pelo poder público para executar o parcelamento ou a regularização fundiária, em forma de parceria, sob regime de obrigação solidária, devendo o contrato ser averbado na matrícula do imóvel no competente registro de imóveis.

Não cabe somente ao proprietário os riscos. O empreendedor também aporta quantias vultosas no empreendimento, na maioria das vezes superior ao próprio valor da terra nua. Considerando a necessidade de registro especial do art. 18 da lei 6.766/79, que determina a apresentação de diversas certidões, é possível que eventuais passivos do proprietário atinjam a gleba a, por conseguinte, afetem adversamente a execução do negócio.

Necessário, portanto, se estabelecer mecanismos contratuais que mitiguem esse risco, como a obrigação do proprietário em manter o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou gravames, comunicar imediatamente eventuais restrições ou contingentes que tenham potencial de prejudicar o empreendimento, possibilidade de quitação de dívidas com sub-rogação no crédito e eventual abatimento do repasse, dentre outras.
 
Por fim, conclui-se que, independentemente de tratar-se de proprietário ou empreendedor, quando há pretensão de se desenvolver um empreendimento imobiliário, além das especificidades sobre a obra e análise de mercado para aferir a sua viabilidade comercial, é indispensável o planejamento prévio sobre o modelo jurídico a ser adotado, tanto para o proprietário, para o empreendedor propriamente dito, quanto para os eventuais parceiros do negócio a ser celebrado.
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1 AMADEI, Vicente Celeste e AMADEI, Vicente de abreu. Como Lotear Uma Gleba - o parcelamento do solo urbano em seus aspectos essenciais (loteamento e desmembramento) - 4ª edição. Campinas/SP, Millenium Editora, 2014, p. 443.
Debora Cristina de Castro da Rocha: Advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado nas áreas do Direito Imobiliário e Urbanístico, Mestre em Direito Empresarial e Cidadania e Professora.
Edilson Santos da Rocha: Advogado pelo escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia.
Fonte: Migalhas