O número de dívidas de condomínio levadas a protesto em cartórios explodiu no Estado de São Paulo. De apenas 569 no ano de 2020, o volume chegou a 4.559 em 2024, um aumento de mais de 700%. O percentual deve ser ainda maior este ano. Somente de janeiro a março, foram registrados 1.219 casos.

Esses dados foram levantados pelo Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil - Seção São Paulo (IEPTB/SP). Segundo o presidente da entidade, José Carlos Alves, esse elevado volume de dívidas levadas a protesto tem gerado altas taxas de recuperação de crédito. De um total de R$ 4,4 milhões em dívidas de condomínio registradas nos cartórios em 2024, por exemplo, R$ 1,7 milhão foi pago - quase 40% de efetividade.

A inadimplência do pagamento de condomínio aumentou em 2024. Segundo um levantamento da Superlógica, empresa gestora de inadimplência condominial, em outubro de 2024 o não pagamento da despesa chegou a 12,53%. A pesquisa, de âmbito nacional, apontou que a média do valor cobrado pela taxa condominial tinha aumentado de R$ 828,03 para R$ 901,73 no mesmo período, uma elevação de 8,9%, bem acima da inflação, de 3,88%.

Alves explica que, quando o condomínio leva a dívida para o cartório de protestos, o tabelião notifica o devedor, que é sempre o proprietário do imóvel - não faz diferença se há inquilino. Com a notificação, abre-se prazo de três dias para pagamento. Se não houver quitação no período, a dívida é protestada, ou seja, é feito um registro público de inadimplência no cartório.

“Esse registro prova, por um lado, que o credor foi diligente na cobrança e tentou todos os meios possíveis. Por outro lado, o devedor sofre consequências negativas, pois as dívidas protestadas são levadas em consideração para análise de concessão de crédito”, afirma.

Essa publicidade é o maior incentivo para a quitação rápida da dívida, complementa Alves. Não há dados concretos a respeito do prazo, mas ele estima que a “grande massa” de liquidações ocorre dentro de um ano e, dessas, metade é paga já nos três dias da notificação, sem que seja necessário lavrar o protesto.

Outra vantagem da possibilidade de protesto para o condomínio é que a cobrança judicial de dívida dessa espécie leva cerca de três anos para finalizar. “Se for possível resolver por meio de um protesto é melhor, porque evita muita dor de cabeça”, diz.

Kelly Durazzo, sócia do escritório Durazzo & Medeiros Advogados, confirma ser impossível recuperar algum dinheiro antes de dois anos na via judicial. “O maior problema é que, depois de todo o processo, com a sentença, o condomínio vai executar [cobrar o valor] e não consegue, porque a pessoa não tem como pagar. Como no protesto a dívida é cobrada do proprietário, é mais eficaz do que tentar receber do inquilino”, opina a especialista.

Além do prazo, outra dificuldade de recorrer à Justiça é a necessidade de pagamento de custas judiciais e honorários de sucumbência. No Estado de São Paulo, hoje é cobrado 1,5% sobre o valor da dívida a título de custas a serem pagas ao Judiciário. Além disso, quem perde a ação arca com honorários que variam de 10% a 20% do valor da causa.

No protesto, o devedor é responsável pelo recolhimento dos emolumentos para o cartório. O valor varia conforme o montante da dívida, de R$ 14,25 até R$ 2,1 mil, que é o teto cobrado quando a dívida supera os R$ 29,6 mil.

O aumento na procura se justifica por tais vantagens e pelo maior conhecimento sobre a possibilidade de protesto dessas dívidas. “Aos poucos, as administradoras de condomínio estão descobrindo essa ferramenta. Antes, sem saber dessa possibilidade, muitas iam direto para a via judicial. Além disso, há a eficácia da ferramenta, que é muito simples e rápida", afirma Alves.

As administradoras de condomínio também hesitavam diante da necessidade de contratar alguém para resolver os trâmites administrativos internos para levar a questão ao cartório. “É preciso levantar documentos”, diz Kelly Durazzo. “Mas, diante do fato de que os processos demoram na via judicial e, muitas vezes, não levam ao resultado esperado, talvez os síndicos e administradores estejam repensando suas estratégias.”

O próprio aumento das dívidas de condomínio, diante da situação econômica difícil no país, também ajuda a explicar a alta dos protestos, afirma Olivar Vitale, do VBD Advogados. “A inflação subiu, o desemprego está alto, os juros altíssimos. E, quando alguém está com dificuldades financeiras, a primeira dívida a não ser paga é a do condomínio, justamente porque a multa é menor”, explica o especialista. A multa pelo não pagamento do condomínio, conforme estabelecido no Código Civil, é de 2%.

A questão das dívidas de condomínio já foi analisada em recurso repetitivo pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), mas sob o viés da alienação fiduciária. Em março, a 2ª Seção decidiu que é possível penhorar um imóvel financiado para pagamento de dívida de condomínio (REsp 1929926, REsp 2082647 e REsp 2100103). No julgamento, o colegiado entendeu que não é possível obrigar todos os outros condôminos do edifício a arcar com o prejuízo gerado por uma única pessoa para respeitar o contrato de alienação.

Fonte: Valor Econômico