O Instituto da Alienação Fiduciária de bens Imóveis surgiu no ordenamento jurídico brasileiro, com a edição da Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997. Essa modalidade de garantia vem sendo muito utilizada no mercado imobiliário brasileiro. O referido instituto da Alienação Fiduciária trouxe inúmeras vantagens se comparado à tradicional hipoteca. 

A alienação Fiduciária se caracteriza pela transferência ao credor da propriedade do bem, ficando o devedor com a posse direita do imóvel. Insta observar que, na hipótese de adimplemento do contrato, em razão do pagamento da dívida, o devedor volta a ser o proprietário do imóvel. Por outro lado, na incidência do não pagamento do débito, o credor poderá reaver a posse direta do imóvel dado em garantia, e, em seguida, promover a execução da garantia através da alienação em leilão.

Uma vez não cumprida a obrigação, o credor deverá promover a notificação pessoal do devedor, através do Registro Imobiliário competente, concedendo-lhe o prazo de 15 dias para pagamento da parcela vencida e as demais que vencerem no decorrer do procedimento, conforme preceitua o parágrafo 1º, do Artigo 26, da Lei 9.514/97. 

Eis que surge o procedimento de consolidação do bem imóvel do devedor fiduciário, o qual tramitará extrajudicialmente, perante o Registro Imobiliário, regido pelos artigos 26 e 27, da Lei n. 9.514/97.

Tem surgido uma discussão jurídica acerca da inconstitucionalidade da alienação fiduciária de bem imóvel, sob a alegação de ferir os princípios constitucionais da ampla defesa e do contraditório. Ao nosso ver, um grande equívoco persiste, ao se comparar o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária ao processo de Execução, determinado pelo Código de Processo Civil. 

O advento da Lei n. 9.514/97 constituiu verdadeiro avanço ao mercado imobiliário brasileiro, que enfrentava as dificuldades de execução do falido instituto das hipotecas. Fomentou o mercado imobiliário e salvou o Brasil da crise financeira de 2008, que assombrou o mercado imobiliário do EUA. Neste comparativo, o sistema brasileiro de financiamento imobiliário é muito mais eficiente que o americano, e traz mais segurança ao mercado. 

A declaração de inconstitucionalidade justamente de seu procedimento executório traria enorme retrocesso ao mercado imobiliário, já tão afetado pela crise nacional, que teria que buscar outros meios para garantir o acesso de todos à compra de imóveis, sem colocar em risco a sua garantia de recebimento. Pior, os custos judiciais de execução de contratos de alienação fiduciária jamais foram previstos nos preços dos imóveis já comercializados, e a dificuldade em sua execução certamente trará uma inadimplência oportunista em larga escala. 

Analisando todos os dispositivos e abrangências da Lei 9.514/97, entendemos que o instituto da alienação fiduciária de bens imóveis acarretou grande inovação à execução dos contratos não cumpridos, trazendo inúmeros benefícios aos credores do mercado imobiliário sem, no entanto, reprimir o direito do devido processo legal, assim como a função social do contrato, que, por meio deste instituto, fortaleceu o mercado imobiliário brasileiro, tornando-o mais seguro, rápido e menos burocratizado. 

Ademais, as garantias são estabelecidas e pactuadas, para que as obrigações se cumpram. A Lei deve proteger o cumprimento dos contratos, não podendo as garantias individuais servirem como subterfúgio para o descumprimento dos contratos válidos e voluntariamente contratados. 

Paulo Réa — Advogado Tributarista do Bueno, Mesquita e Advogados; Membro do Comitê Jurídico Tributário da Sociedade Rural Brasileira - SRB.