Principal problema é o velho contrato de gaveta, em que o comprador não registra escritura no cartório

Larissa Morais

A falta de um simples papel pode levar à perda de um imóvel ou a uma desvalorização de até 35%. Problemas de documentação, como a falta de registro da escritura no cartório, são sinônimos de dor de cabeça quando deixados de lado. Segundo a Associação do Notários e Registradores (ANOREG/SP), pelo menos, metade dos imóveis urbanos do estado está irregular.

O problema mais frequente é a escritura sem registro, o chamado "contrato de gaveta". Trata-se de um documento feito apenas entre as partes não levado a público. "As pessoas desconhecem que sem o registro em cartório elas não são donas do imóvel" diz a presidente da ANOREG/SP, Patrícia Ferraz.

As complicações que esse tipo de contrato pode gerar são várias. Por exemplo, em caso de morte de quem vendeu, o imóvel segue no nome daquela pessoa. Se o vendedor contraiu dívidas anos depois do negócio, o comprador pode ser surpreendido com a perda do imóvel.

Quanto mais se adia o registro, pior fica. "Mais gente morre no meio do caminho", diz o advogado Daphnis Citti. No caso de várias vendas sem registro, o dono atual deve procurar o último proprietário com escritura para lavrar o documento.

Para a presidente da ANOREG/SP, o comprador não registra a escritura quando o imóvel está irregular e porque não sabe dos perigos do contrato de gaveta. Outra razão seria o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de 2% do valor do bem. Sem esse tributo, não é possível lavrar a escritura.

A advogada Telma Marcon tem outra explicação. "Com medo de que o banco mude o financiamento e aumente as parcelas para o novo dono, muitos não registram." Outra situação é o imóvel comprado como investimento rápido. "O comprador acha que não compensa."

Daniel Pera

O empresário Alex Santana demorou seis meses para receber as chaves do apartamento novo por problemas na documentação

Dificuldade para Financiar

Nos imóveis novos, os problemas são mais frequentes quando não é feito o financiamento, segundo Daphnis Citti. Isso porque não há exigências dos bancos, que só liberam o crédito quando tudo está regular.

O empresário Alex Santana teve outro problema. Após comprar um apartamento na planta, em 2006, e ter pago as parcelas intermediárias, ele foi atrás do financiamento, já aprovado pelo banco. Mas havia um empecilho na documentação. "O IPTU do condomínio ainda não estava individualizado e, por isso, o banco recusou", conta.

Enquanto isso precisou pagar mais de R$ 7 mil em juros do saldo devedor para a construtora. As chaves, que deveriam ter sido entregues em dezembro de 2007, só saíram seis meses depois. "Cheguei a me arrepender de ter feito o financiamento. Tive que faltar ao trabalho para correr atrás de documentos."

Evite uma futura dor de cabeça

35% é quanto o imóvel pode desvalorizar com problemas na documentação

Problemas mais comuns

::: Ausência de projeto aprovado;
::: Falta de habite-se;
::: Inexistência de recolhimento do INSS;
::: Não abrir inventário em caso de herança;
::: Não pagamento de ITBI;
::: Não registrar a escritura (contrato de gaveta).

Como resolver

::: Procurar a prefeitura para regularizar documentos;
::: Lavrar a escritura e registrar no cartório;
::: Se o problema dor de todo o condomínio, fazer assembléia para ratear as despesas judiciais com a regularização.

Cuidados na compra

Imóvel na planta

::: Pesquisar no cartório se o imóvel pertence à construtora ou incorporadora ou se existe algum tipo de alienação, hipoteca ou penhora;
::: Verificar o registro da incorporação do empreendimento na matrícula para ver se estão claros a quantidade de unidades, medidas, tipos e benfeitorias de uso comum;
::: Conferir a informação registrada com a que consta nos anúncios e folhetos da incorporadora;
::: Procurar conhecer outras obras já realizadas pela construtora;
::: Ler atentamente o contrato de compra e venda;
::: Rubricar todas as páginas do contrato na presença de testemunhas e do vendedor. Fique com uma via original e reconheça as firmas;
::: Na vendas fora do estabelecimento comercial, o prazo para desistência da compra é de sete dias a partir da assinatura;
::: Guardar todo o material de publicidade para como prova.

Imóvel usado

::: Solicitar uma certidão de propriedade com negativa de ônus e alienação (se o imóvel já estiver matriculado a certidão da ficha de matrícula é suficiente) no Registro de Imóveis competente, sendo que na capital a Arisp pode informar o cartório;
::: Exigir dos proprietários as certidões negativas de ações cíveis, fiscais e trabalhistas e de protestos de títulos;
::: As pessoas jurídicas proprietárias deverão apresentar CNDs do INSS e da Receita Federal em seu nome. No caso de pessoa física, que seja comprador ou produtor rural, CND do INSS;
::: Verificar se existem débitos de condomínio ou IPTU em atraso.

Saiba mais

Regularização é difícil

Na hora de comprar um imóvel, é recomendável procurar um advogado especializado para analisar a documentação e o contrato.

Entre os documentos pessoais estão certidões dos cartórios de protesto e da Receita Federal. "Não pode ser ansioso. É preciso ter garantia real", diz o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP), José Augusto Viana Neto.

Depois, se os moradores de um prédio descobrem que não existe Habite-se ou que o INSS da obra não foi pago, é mais difícil regularizar. "Deve-se fazer uma assembléia para ratear os custos judiciais. É caro e demorado, mas depois o imóvel valoriza", diz Viana.

Até uma metragem errada do imóvel ou a omissão de vagas na garagem pode causar dor de cabeça. Neste caso, é bom conferir se há diferenças entre a certidão municipal e a do cartório de registro. Se houver, é preciso ir à prefeitura  regularizar. Outra exigência é averbar a construção.

Para o gerente-geral da Lello Imóveis, Roseli Hernandes, o mais importante é saber o que está comprando. "Se a pessoa tiver consciência e um desconto vantajoso num imóvel com problema, pode valer a pena." É bom lembrar que não será possível fazer financiamento.

Fonte - Diário de São Paulo - Domingo, 28 de junho de 2009, Seção de Economia, pg. 11