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Artigo: Tokenização e o futuro do mercado imobiliário brasileiro – Por Maykon Fagundes Machado

Publicado em: 06/07/2022
A pós-modernidade [1] se apresenta e com ela os avanços tecnológicos dos segmentos que movimentam a economia.

Notadamente, a tokenização surge com força e promete revolucionar a concepção de ativos digitais e inclusive imobiliários, democratizando até mesmo o acesso à moradia.

Ora, a tokenização nada mais é do que a criação de ativos digitais que representam outros ativos, sejam eles reais ou virtuais. Eles são operados por meio da blockchain, e dentre os seus diversos benefícios, alguns deles são por exemplo a celeridade dos negócios, a utilização de contratos inteligentes — smart contracts, e conforme ora destacado, a democratização do acesso à moradia, vez que um imóvel de R$ 1 milhão, por exemplo, poderá ser comercializado através de 10 mil tokens de R$ 100, por exemplo [2].

Recentemente, no dia 6 de junho deste ano, o próprio presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, destacou durante o painel de abertura do Rio Crypto Summit que a revolução implantada pelo bitcoin e a tecnologia blockchain foram os grandes pilares de extração de ativos por meio da tokenização:

"Então, o que as pessoas estão fazendo é achando algo que tem valor, colocam a criptografia em torno disso, adicionam a uma base de dados distribuída, onde você pode verificar a propriedade e transferir valores. A maior parte do que está acontecendo é a utilização desta tecnologia para extrair valor de alguma coisa. O que está no centro do debate não são as criptomoedas ou as CBDCs, mas a tokenização da economia. Você agrega valor e negocia coisas sob a forma de tokens" [3].

A plataforma Imovelweb se juntou recentemente com a empresa de tecnologia para mercado imobiliário Netspaces, para lançar um dos primeiros imóveis tokenizados do Brasil. Bertão [4] ressaltou sobre essa negociação, bem como em relação as futuras transações que virão que:

O grande diferencial é que quem se interessar pelo imóvel não precisa comprar — e pagar — tudo de uma vez e nem financiar uma parte. Pelo contrário, a proposta do Imovelweb é que os interessados adquiram apenas 20% do imóvel (cerca de R$ 120 mil), podendo, daqui um ano, comprar mais um pedaço, ou todo o resto.

Na perspectiva sustentável, a tokenização igualmente encontra o seu espaço, vez que já existem até projetos para tornar áreas florestais vinculadas a NFTs, promovendo assim a consciência ambiental por intermédio da tecnologia [5].

Luis Blecher, Chairman da Toke Invest esclarece de forma simples uma possibilidade de investimento e lucratividade por intermédio da tokenização. Primeiramente se adquire o terreno fracionado ou não pelo investidor, e em seguida, na construção por exemplo de um apartamento, a valorização poderá ser revertida em lucro ou então se mantem o ativo com recebimento de aluguéis proporcionais [6].

De fato, as inovações chegaram para democratizar o direito fundamental à moradia, prestigiando nesse ínterim a dignidade da pessoa humana. Se fala isso principalmente considerando a vida da diarista Docelina de Barros, de 49 anos, que conseguiu adquirir uma casa de R$ 129 mil, colocando o próprio imóvel como garantia, algo que é feito por meio da anexação da matrícula da propriedade a um NFT [7].

Tal iniciativa fora igualmente realizada através da busca de Docelina pelo portal Imovelweb, atendida em seguida por um corretor competente para transacionar este belo negócio imobiliário. Destacou ela ao fim:

"Trabalhando como diarista, eu acabo não tendo os meios tradicionais para comprovação de renda, como, por exemplo, contracheque. Sempre encontrei barreiras para acessar financiamento em bancos, ainda mais por não ter nenhum valor guardado que pudesse ser dado como garantia. A solução da netspaces foi o que permitiu o financiamento da minha casa. Isso tem um valor imensurável para mim e meus filhos, explicou" [8].

Com a inovação emergente, notadamente nesse segmento, a regulamentação — realizada pela CVM, costuma acompanhar tais avanços, o que se considera ser viável, entretanto se ocorrer de forma obviamente a não engessar tais institutos criados com o propósito justamente de trazer um contributo à sociedade em evolução.

No que tange a tokenização, o Provimento 38/2021 da Corregedoria-Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJ-RS), buscou recentemente regulamentar a lavratura de escrituras públicas de permuta de bens imóveis por tokens, e seu respectivo registro imobiliário, no referido Estado.

De acordo com a íntegra do documento [9], o registro dos tokens será permitido mediante as seguintes condições:

— declaração das partes de que reconhecem o conteúdo econômico dos tokens/criptoativos objeto de permuta, especificando no título o seu valor;
— declaração das partes de que o conteúdo dos tokens/criptoativos envolvidos na permuta não representa direitos sobre o próprio imóvel permutado, seja no momento da permuta ou logo após, como conclusão do negócio jurídico representado no ato;
— que o valor declarado para os tokens/criptoativos guarde razoável equivalência econômica em relação à avaliação do imóvel permutado;
— que os tokens/criptoativos envolvidos na permuta não tenham denominação ou endereço (link) de registro em blockchain que deem a entender que seu conteúdo se refira aos direitos de propriedade sobre o imóvel permutado.
— Todos os atos notariais e registrais realizados desta forma deverão ser comunicados ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras (Coaf) [10].
Em suma, cumpre dizer que acolher a inovação é justamente estar aberto a disrupção. Para isto, um trabalho conjunto de inteligência da iniciativa privada com o propósito de contributo ao futuro e um olhar jurídico-político a fim de garantir a segurança jurídica me parece ideal neste trajeto ao futuro-presente.
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[1] "A pós modernidade é, por isso, como um movimento intelectual, a crítica da modernidade, a consciência da necessidade de emergência de uma outra visão de mundo, a consciência do fim das filosofias da história e da quebra de grandes metanarrativas, demandando novos arranjos que sejam capazes de ir além dos horizontes fixados pelos discursos da modernidade". BITTAR, Eduardo C. B. O Direito na pós-modernidade: reflexões frankfurtianas. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 2009, p. 146.
[2] ALVES, Paulo. Mercado imobiliário aposta em ativos digitais para atrair nova leva de investidores. INFOMONEY. Disponível em: https://www.infomoney.com.br/mercados/mercado-imobiliario-aposta-em-ativos-digitais-para-atrair-nova-leva-de-investidores/amp/. Acesso em: 27 jun. 2022.
[3] REDAÇÃO. Criptomoedas são parte de um movimento irreversível de tokenização da economia, diz presidente do BC. EXAME. Disponível em: https://exame.com/future-of-money/criptomoedas-sao-parte-de-um-movimento-irreversivel-de-tokenizacao-da-economia-diz-presidente-do-bc/. Acesso em: 27 jun. 2022.
[4] BERTÃO. Naiara. Tokenização das coisas chega ao mercado imobiliário e de florestas. VALOR INVESTE. Disponível em: https://valorinveste.globo.com/google/amp/objetivo/hora-de-investir/noticia/2021/10/20/tokenizacao-das-coisas-chega-ao-mercado-imobiliario-e-de-florestas.ghtml. Acesso em: 27 jun. 2022.
[5] BERTÃO. Naiara. Tokenização das coisas chega ao mercado imobiliário e de florestas. VALOR INVESTE. Disponível em: https://valorinveste.globo.com/google/amp/objetivo/hora-de-investir/noticia/2021/10/20/tokenizacao-das-coisas-chega-ao-mercado-imobiliario-e-de-florestas.ghtml. Acesso em: 27 jun. 2022.
[6] REDAÇÃO. Tokenização no setor imobiliário vira oportunidade para investidores brasileiros. Disponível em: https://www.terra.com.br/amp/noticias/tokenizacao-no-setor-imobiliario-vira-oportunidade-para-investidores-brasileiros,f387b2f6477e8a7de4c0500f6dc2e00atqvklplv.html. Acesso em: 27 jun. 2022.
[7] BARROS, Walter. Sem crédito, diarista consegue financiar casa de R$ 129 mil a partir da tokenização do imóvel. COINTELEGRAPH. Disponível em: https://cointelegraph.com.br/news/without-credit-day-laborer-manages-to-finance-r129-000-house-from-property-tokenization?utm_source=dlvr.it&utm_medium=facebook&fbclid=IwAR0fBCaYCsAQFN7WaE0Lm9rKK1pXjZhGKSPiffHqbljWCmdCw3sqJ-uX-C0. Acesso em: 27 jun. 2022.
[8] BARROS, Walter. Sem crédito, diarista consegue financiar casa de R$ 129 mil a partir da tokenização do imóvel. COINTELEGRAPH. Disponível em: https://cointelegraph.com.br/news/without-credit-day-laborer-manages-to-finance-r129-000-house-from-property-tokenization?utm_source=dlvr.it&utm_medium=facebook&fbclid=IwAR0fBCaYCsAQFN7WaE0Lm9rKK1pXjZhGKSPiffHqbljWCmdCw3sqJ-uX-C0. Acesso em: 27 jun. 2022.
[9] Consultar em: https://www.tjrs.jus.br/static/2021/11/Provimento-038-2021-CGJ.pdf. Acesso em: 27 jun. 2022
[10] REDAÇÃO. CGJ regulamenta escritura pública de imóveis por token/criptoativo. TJRS Notícias. Disponível em: https://www.tjrs.jus.br/novo/noticia/cgj-regulamenta-escritura-publica-de-imoveis-por-token-criptoativo/. Acesso em: 27 jun. 2022.
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Maykon Fagundes Machado é mestre em Ciência Jurídica pela Universidade do Vale do Itajaí (Univali). Pós-graduado em Jurisdição Federal pela Escola da Magistratura Federal de Santa Catarina (Esmafesc) e em Direito Ambiental pela Faculdade Cers. Graduado em Direito pela Univali. Presidente da Comissão de Direito Ambiental da Subseção da OAB de Itajaí-SC. Vice-presidente da Comissão de Direito Público do Instituto dos Advogados de Santa Catarina (Iasc). Membro da Comissão Estadual de Desenvolvimento e Infraestrutura da OAB-SC.

Fonte: ConJur
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