O empréstimo de capital é uma prática comum nos dias atuais, seja para investimentos, liquidação de dívidas ou realização de projetos pessoais. No entanto, muitas pessoas encontram dificuldades em obter empréstimos tradicionais de instituições financeiras devido a restrições de crédito ou altas taxas de juros. Uma alternativa cada vez mais popular é o empréstimo com garantia imobiliária entre particulares, que oferece uma solução segura e acessível para quem precisa de capital.
 
No Brasil, o empréstimo com garantia imobiliária entre particulares é regulamentado pela Lei 9.514 de 1997. Essa legislação estabelece o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e traz disposições específicas sobre a alienação fiduciária de imóveis como garantia de empréstimos.
 
De acordo com a Lei 9.514/97, a alienação fiduciária é um contrato pelo qual o devedor, proprietário do imóvel, transfere a propriedade ao credor fiduciário como garantia do empréstimo. Essa modalidade confere maior segurança ao credor, pois, em caso de inadimplemento, o imóvel pode ser leiloado para quitar a dívida.
 
Um cenário para realização do contrato
 
Ilustrativamente, suponhamos que "João" esteja precisando de um empréstimo para investir em um novo negócio. Ele possui um imóvel de sua propriedade, uma casa localizada em um bairro valorizado da cidade. João decide utilizar esse imóvel como garantia para obter um empréstimo junto a "Carlos", famoso usurário local.
 
Nesse arranjo, Carlos concede o empréstimo a João e, como forma de garantia, João oferece o imóvel de sua propriedade.
 
Essa garantia imobiliária dá a Carlos uma segurança adicional, uma vez que o imóvel é utilizado como uma espécie de "colateral" para garantir o pagamento da dívida. Caso João não cumpra com suas obrigações, o credor tem o direito de executar a garantia e realizar a venda forçada do imóvel para recuperar o valor emprestado, acrescido de correção monetária, juros e das multas preestabelecidas no contrato.
 
Ocorre que antes de proceder à celebração do contrato com garantia imobiliária é fundamental verificar a regularidade do bem, a fim de assegurar a validade e efetividade do acordo.
 
Como concretizar a garantia imobiliária em um contrato
 
Antes de tudo, é fundamental verificar se o imóvel pode ser utilizado como garantia e se está devidamente regularizado, certificando-se de que o imóvel esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis e de que todas as obrigações tributárias estejam em dia.

Isso é feito através da análise da matrícula atualizada do imóvel, identificando se existem ônus ou restrições que possam impedir sua utilização como garantia.
 
Feito isso, para formalização da garantia imobiliária, é necessário elaborar um contrato com pacto adjeto de alienação fiduciária. Esse contrato além de estabelecer as condições do empréstimo, os direitos e obrigações das partes envolvidas, contará com as cláusulas específicas sobre a alienação fiduciária do imóvel, que deverá obedecer as disposições da Lei 9.514 de 1997, que institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, além das disposições do código de normas do estado em que o imóvel garantidor está localizado.

A exemplo dessas disposições obrigatórias temos o que dispõe o art. 24 da Lei 9.514 de 1997:

"Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:
I - o valor do principal da dívida;
II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
III - a taxa de juros e os encargos incidentes;
IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;
V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária; VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão"

Sem essas disposições obrigatórias o cartório de imóveis certamente negará o registro do contrato quando requerida a averbação as margens da matricula, por isso é recomendável contar com o auxílio de um profissional especializado na elaboração desse contrato, a fim de garantir sua validade e conformidade com a legislação vigente.
 
Com o contrato de alienação fiduciária devidamente elaborado e assinado pelas partes, deverá ser levado ao cartório de notas juntamente com a documentação exigida para escrituração (documento que formaliza o negócio perante o tabelião).
 
Durante o processo de escrituração, será necessário o pagamento de taxas e emolumentos cartorários.
 
Após a escrituração da garantia, é essencial registrar a escritura no cartório de registro de imóveis cujo imóvel dado em garantia esteja registrado.
 
Esse registro é fundamental para conferir publicidade ao acordo, assegurando a prioridade e validade da garantia em relação a terceiros. É o registro da escritura (alienação fiduciária) que impedirá a transferência do imóvel sem a quitação da dívida, conferindo maior segurança ao credor.
 
Uma vez formalizada a garantia imobiliária, é imprescindível que as partes cumpram suas obrigações conforme estabelecido no contrato de alienação fiduciária.

Conclusão
 
Na prática, qualquer pessoa que seja proprietária de um imóvel e esteja disposta a utilizá-lo como garantia pode fazer um contrato de empréstimo com garantia imobiliária.
 
Da mesma forma, qualquer pessoa física pode atuar como credora na alienação fiduciária em um contrato de mútuo (empréstimo), compra e venda, etc, sendo necessário apenas cumprir com os requisitos legais da Lei 9.514 de 1997.

Além disso, é importante que o devedor entenda plenamente as obrigações e riscos envolvidos no contrato de empréstimo com garantia imobiliária antes de assiná-lo, e o credor, de todos os seus direitos e mecanismos legais existentes para execução forçada da dívida.
 
É recomendável ainda que o possível devedor faça uma análise cuidadosa de suas necessidades financeiras, capacidade de pagamento e riscos envolvidos antes de decidir utilizar um imóvel como garantia.
 
Fonte: ConJur
Link: https://www.conjur.com.br/2023-jul-17/marcos-coelho-emprestimo-capital-garantia-imobiliaria