Mesmo após a vigência da Lei de Regularização Fundiária, que permitiu o rateio de despesas em loteamentos de acesso controlado, a cobrança de taxas de manutenção por associações de moradores depende da adesão voluntária do proprietário ou da averbação das obrigações no registro do imóvel. A falta do registro impede a exigência dos valores de quem não se associou ou se desfiliou, sob pena de violação à liberdade constitucional de associação.

Com base neste entendimento, a juíza Carolina Castro Andrade Silva, do Juizado Especial Cível de José Bonifácio (SP), julgou improcedente a ação de cobrança movida por uma associação contra um morador que havia se desfiliado da entidade. A decisão reconheceu que, sem o registro do estatuto na matrícula do loteamento, a cobrança se torna indevida para não associados.

O morador é proprietário de um lote que passou a ser cobrado judicialmente por taxas de manutenção referentes ao período iniciado em agosto de 2023. O morador alegou que já havia se desfiliado formalmente da entidade em junho de 2019 por discordar da gestão e, portanto, não teria obrigação de arcar com as mensalidades posteriores à sua saída.

A associação defendeu, nos autos, a legitimidade da cobrança. Em contrapartida, a defesa do réu invocou o Tema 882 do Superior Tribunal de Justiça, que define que taxas criadas por associações não obrigam quem não aderiu a elas. O proprietário sustentou ainda a má-fé da cobrança, uma vez que sua desfiliação já havia sido reconhecida em processo anterior.

Ao analisar o mérito, a magistrada aplicou o entendimento vinculante do Tema 492 do Supremo Tribunal Federal. A sentença reconheceu que a Lei 13.465/2017 permitiu a cotização de despesas ao incluir o artigo 36-A na Lei 6.766/1979 — conhecida como Lei do Parcelamento do Solo Urbano —, mas avaliou que a validade da cobrança para novos adquirentes ou não associados depende estritamente do registro do ato constitutivo da obrigação no Cartório de Registro de Imóveis competente.

No caso concreto, a juíza observou que, apesar de a aquisição da propriedade ter ocorrido após a lei de 2017 — o que, em princípio, autorizaria a cobrança —, a associação falhou em comprovar o registro de seu estatuto na matrícula do loteamento. Sem essa publicidade registral, não é possível impor a obrigação a quem optou por não se manter associado.

“No caso, a aquisição da propriedade é posterior ao advento da lei supramencionada. Assim, em princípio, a cobrança seria legítima, pelo respaldo oferecido pela referida lei e o controle de acesso ao loteamento foi autorizado pela legislação municipal (fls. 43/50). Contudo, o réu demonstrou firmemente não estar mais associado à autora e não há prova de que o estatuto teria sido registrado na matrícula do loteamento”, afirmou a juíza.

O pedido reconvencional de danos morais feito pelo morador foi negado. A magistrada entendeu que a cobrança, embora indevida, não gerou negativação do nome ou abalo psicológico relevante, configurando apenas mero dissabor cotidiano.
 
Fonte: Conjur